서울시, ‘지구단위계획 민간부문 시행지침’ 체계적 정리

시민 담당 공무원 등이 보다 쉽게 이해, 운영하기 위해

서울시가 그 동안 각 지구단위계획구역별로 다르게 작성·운영돼 시민은 물론 지구단위계획을 운용하는 담당 공무원도 어렵게 느껴오던 ‘지구단위계획 민간부문 시행지침’을 작성과 이해가 쉽게 체계적으로 정리했다.

서울시는 시민과 담당 공무원 등이 보다 쉽게 지구단위계획 지침을 이해하고 운영할 수 있도록 하기 위해 전국 최초로 ‘서울시 지구단위계획 민간부문 시행지침 표준(안)’을 마련, 3월 1일부터 시행한다고 밝혔다.

지구단위계획 민간부문 시행지침은 건축물이나 대지 안의 공지 등 민간에 의해 조성되는 시설과 관련된 행위에 대해 적용되는 지침으로서 결정도에 표시된 내용을 설명하고 지구단위계획의 원활한 집행을 위한 운용기준 등을 담고 있다.

지구단위계획 제도는 2000년에 종전 건축법에서 운영했던 도시설계와 도시계획법에서 운영했던 상세계획 제도를 통합해 만든 제도로서 현재 서울시 내에는 총 243개소의 지구단위계획구역이 지정되어 운영 중에 있다. 서울시 지구단위계획구역은 도심, 부도심, 지역･지구중심 등 중심지와 역세권의 계획적 관리를 위해 주로 지정되었으며 최근에는 저층주택지 및 한옥마을, 그린벨트해제지역, 준공업지역 관리 등으로 그 활용도가 확대되고 있다.

그동안 지구단위계획을 관리하는 ‘지구단위계획 결정도서’에 포함되어 있는 민간부문 시행지침은 각양각색으로 작성돼 운용함으로써 시민과 담당 공무원이 지구단위계획의 이해와 운용에 어려움을 겪고 각종 민원이 발생하고 있는 실정이다. 또한 지구단위계획 요소별로 반드시 지켜야 하는 규제사항과 권장하는 내용이 명확하게 구분되지 않고, 일부 지침의 경우 누락 및 오기로 인해 건축 인·허가 과정에서의 민원 및 분쟁 발생의 원인이 되기도 했다.

여기에 지난해 6월 지구단위계획 관련기준을 하나로 통합·정리한 ‘서울특별시 지구단위계획 수립기준’을 실현하기 위한 합리적인 지침 마련 필요성이 제기돼 이런한 문제점을 해소하기 위해 전국 최초로 ‘서울특별시 지구단위계획 민간부문 시행지침 표준(안)’을 마련하게 됐다.

<‘서울특별시 지구단위계획 수립기준’의 세부운영기준 구체화>

서울시가 이번에 마련한 ‘지구단위계획 민간부문 시행지침 표준(안)’은 ‘서울특별시 지구단위계획 수립기준’의 당해 수립기준의 계획 기준을 반영하고 각 계획요소별 세부 운영기준을 보완해 이를 구체화했다. 서울시는 2010년 6월에 90여개에 이르는 지구단위계획 관련기준을 하나로 통합·정리해 ‘서울특별시 지구단위계획 수립기준’을 발표하여 운영하고 있으며, 당해 수립기준은 그동안 애매하고 불합리하게 운영되던 기준들을 정리하고 친환경과 무장애 등 새로운 도시계획 패러다임을 반영하고 있다.

<‘제1종지구단위계획 수립지침’을 준용해 지침 목차를 설정>

서울시는‘제1종지구단위계획 수립지침(국토해양부)’의 부문별 계획수립 기준의 목차를 준용해 민간부문 시행지침의 목차를 설정하고, 유사항목은 통합하거나 집적함으로써 지침 운용의 편의성을 제고했다. 지구단위계획 수립과 관련한 법령·지침 등에서는 민간부문 시행지침에 대한 내용과 규정이 없을 뿐 아니라, 세부 구성내용에 대해 별도의 규정이 없는 실정이다.

<계획요소별 규제 및 권장사항을 명확히 구분>

또, 지구단위계획을 수립하면서 각 계획요소 또는 내용별로 규제와 권장사항을 명확히 구분, 표현해 지구단위계획 운용 시 혼란을 없애도록 했다. 즉, 지구단위계획의 목표 달성을 위해 필요한 최대/최소개발규모, 획지, 공동개발 지정, 불허/지정/허용용도, 건폐율, 용적률, 높이, 건축선, 전면공지 등은 반드시 지켜야 할 내용으로 규제사항으로 분류하였고, 도시미관 향상 등을 위해 필요한 공동개발 권장, 건축물의 방향성/외관, 자율적 공동개발, 대지의 분할 및 교환, 쌈지형/침상형 공지 등은 권장사항으로 분류하고 이를 지침에 명확히 구분해 명기했다.

<지구단위계획 변경시 처리주체와 기준을 명확히 구분>

표준안엔 지구단위계획 변경시의 처리 주체와 기준을 시행지침에 명확히 명시해 행정의 효율성을 제고했다. 지구단위계획을 변경할 경우 자치구 또는 서울시 등 처리주체와 기준 등이 명확하지 않아 지침 해석에 따른 건축 인·허가 장기화와 행정 신뢰도 저하 등의 문제점이 제기되어 왔다.

즉, ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에서 규정한 경미한 변경사항과 ‘서울특별시 도시계획조례’에서 규정한 권한위임 사항은 구 도시계획위원회 심의를 통해 처리하고, 그 밖에 문화시설 등의 사용권 제공, 공공시설의 종류, 연면적의 50% 이내로서 500㎡이내인 기존 건축물의 증축 등의 완화 여부 등은 구 도시계획위원회 자문을 통해 처리토록 했으며, 그 외의 사항은 관계법령에 따라 지구단위계획을 변경토록 했다.

이번 ‘서울특별시 지구단위계획 민간부분 시행지침 표준(안)’은 서울시 및 자치구에서 지구단위계획 수립 시 자료로 활용되며, 구역별 지역 특성에 맞는 지구단위계획이 수립될 수 있도록 지침을 추가, 삭제 등 탄력적으로 활용하도록 했다. 또한 지구단위계획의 수립 및 운영 등에 대한 지침을 담고 있어 계획가와 업무 담당자들의 업무 자료로 활용될 예정이다.

또한, 서울시는 관계 법령·지침 등의 제·개정으로 인한 변경으로 지침 수정과 구역별 특성에 따른 지침 보완 등 지속적인 수정과 보완 과정을 통해 표준(안)을 관리할 방침이다.

표준(안)은 2011년 3월부터 지구단위계획의 운용과 시행지침 작성에 활용될 예정으로, 서울시 도시계획국 홈페이지에서 확인하면 된다.