서울시 주택임대차 상담, 반전세 관련 문의 늘어

전세금 일부 월세 전환 반전세 경향 두드러지면서

서울시가 운영하는 주택임대차상담실의 상담 분석 결과, 지난 하반기 이후 전세난 여파로 반전세 관련 문의가 증가한 것으로 나타났다.

서울시는 최근 임대차시장에서 오른 전세금에 대한 부담을 덜기 위해 일부를 월세 형태로 계약하는 반전세 경향이 두드러지며 반전세 관련 문의가 일평균 10여건 정도로 늘었다고 밝혔다.

상담 시민들은 반전세 계약 시 적용되는 이율 기준에 대해 가장 많이 문의를 하고 있으며, 서울시 주택임대차상담실에서는 임대인과 임차인간 분쟁 발생 시에 주택임대차보호법에 규정된 ‘월차임 전환시 산정률 제한 규정’의 취지를 살려 상담해 주고 있다.

주택임대차보호법(제7조의2)에 의하면 월세 전환 이율을 정할 때 은행법에 의한 금융기관 대출 금리와 해당 지역의 경제여건 등을 고려해 임대인과 임차인의 합의로 결정하되, 연 14%(월 1.166%)를 초과할 수 없도록 하고 있다.(시행령 제2조의 2)

따라서 14%를 초과해 요구하면 임차인이 이를 거절하고 대출 금리와 지역 경제여건 등을 감안해 낮춰 주도록 협의할 수 있는 것이다.

※ 주택임대차보호법 반전세 관련 조항

법 제7조의2 (월차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 ‘은행법’에 따른 금융기관에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱한 월차임(월차임)의 범위를 초과할 수 없다. [전문개정 2008.3.21]

시행령 제2조의2 (월차임 전환 시 산정률) 법 제7조의2에서 “대통령령으로 정하는 비율”이란 연 1할4푼을 말한다. [전문개정 2008.8.21]

한국가정법률상담소에서 파견된 주택임대차상담실 박예순 상담위원은 “상담과정에서 보면 사실상 7~9%선에서 가장 많은 합의가 이루지고 있는 경향으로 10%를 넘는 경우는 그다지 많지 않은 것 같다”고 말했다.

한편 서울시 주택임대차상담실 상담건수가 지난해에는 전년대비 25% 급증하는 등 3년 연속 증가한 것으로 나타났다. 연도별로 ’08년 22,464건, ‘09년 25,182건이었으며, ‘10년도에는 31,623건으로 계속 증가하고 있는 추세다.

2010년도 상담건수를 내용별로 분석해 보면 총 31,623건 중 주택임대차 관련 상담은 24,383명(77%)이고, 부동산 중개 관련 상담은 4,340명(13.7%), 상가관련 542명(1.7%), 가정법률 94명(0.3%), 기타 가사상담 등 2,264명(7.2%)인 것으로 나타났다.

이중 가장 상담내역이 많은 주택임대차 상담을 유형별로 살펴보면, ▴‘묵시적 갱신시 임대차 계약사항’이 10,886건(34.4%)로 가장 많았으며 ▴‘경매시 배당관계’ 4,512건(14.3%) ▴‘차임증감청구’ 2,442건(7.7%) ▴‘임차목적물 수선유지의무’ 3,204건(10%) ▴‘보증금반환’ 2,459건(7.8%) ▴‘소액보증금 보호’ 880건(2.8%) 순으로 나타났다.

묵시적 갱신이란, 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임대인이 임차인에게 재계약 여부(재계약 거절 또는 계약조건 변경 후 재계약)를 통지하지 않았을 때 기존 계약과 동일한 조건으로 다시 임대차계약을 체결한 것으로 보는 경우이다.

특히 경매 시 배당관계(보증금 우선순위, 전입신고, 확정일자 등)와 관련한 문의가 전년 동기 대비 224%나 급증했는데, 이는 부동산 경기 침체 여파에 의한 것으로 추정되고 있다.

서울시는 주택임대차 과정에서 발생하는 임대인과 임차인 간 분쟁에 대한 조언 및 사회적 약자인 임차인의 권리보호와 주거안정을 위해 2001년부터 주택임대차상담실을 설치·운영해 오고 있다.

주택임대차에 관한 정확한 정보제공, 권리관계 해석, 분쟁사항에 대한 조언상담 등을 통해 주거안정에 기여하고 있으며, 주택임대차와 관련한 법과 제도를 몰라 어려움을 겪고 있는 시민계층(특히 저소득 임차인)의 고민을 해결해 왔다는 평가를 받고 있다.

현재 서울시 주택임대차상담실은 한국가정법률상담소에서 파견한 전문상담위원 2명과 한국공인중개사협회에서 파견한 공인중개사 1명으로 구성되어 있다.

공휴일을 제외한 월~금요일 근무시간 중 상담이 가능하며, 상담이 필요한 시민은 전화 120번, 직통전화(731-6720, 6721, 6240) 또는 인터넷, 방문상담(방문일시 사전예약 가능) 등을 통해 이용할 수 있다.