서울시, 남산·북한산 등 고도지구 전면 개편...'신(新) 고도지구 구상'

한강타임즈 백진아 기자 = 서울시가 서울의 주요 경관은 보전하면서 도시환경도 개선될 수 있도록 고도지구를 전면 개편한다.

시는 규제로 인식되어 온 고도지구를 일률적 규제에서 시민이 공감할 수 있는 합리적 관리로 전환하고자 고도지구 재정비를 추진해 ‘신(新) 고도지구 구상(안)’을 마련, 오는 7월 6일부터 열람공고를 실시한다고 30일 밝혔다.

서울시는 1972년 남산 성곽길 일대에 고도지구를 최초 지정한 이래 남산·북한산·경복궁 등 주요 산이나 주요 시설물 주변을 고도지구로 지정·관리해 서울만의 특징을 담은 매력적인 경관을 지켜왔다.

현재 서울 내 고도지구는 ▲남산 ▲국회의사당 ▲북한산 ▲경복궁 ▲구기·평창 ▲서초동 법원단지 ▲오류·온수 ▲배봉산 총 8곳이다. 지정 당시 필요성은 명확했지만, 제도가 장기화되면서 고도지구 규제로 주거환경 개선이 어려워 주변 지역과 개발 격차가 심화되기도 하는 등의 문제가 발생하면서 고도지구 규제 개선이 필요하다는 목소리가 꾸준히 제기됐다.

이에 서울시는 '신(新) 고도지구 구상(안)'을 통해 남산·경복궁 등과 같이 경관관리가 중요한 지역은 제대로 관리하고 세심하게 살펴 규제를 전체적으로 재정비하며, 그 외 실효성이 적은 지역은 과감히 해제하기로 했다.

먼저 경관보호 대상이나 목적이 분명한 서울의 주요산(남산·북한산 등)과 주요 시설물(경복궁·국회의사당) 주변은 고도지구로 지속 관리해 경관을 보호·유지한다. 특히 경복궁 주변 지역은 중요 문화재의 경관 보호를 위한 고도제한의 목적이 명확하기 때문에 일부 중복 규제 지역에 대한 지구 조정(0.19㎢)을 제외하고는 현행 건축물 높이 규제를 그대로 유지하기로 했다.

반면, 관리 필요성이 없거나 실효성이 없는 지역은 고도지구를 해제하거나 범위를 조정하여 총 8개소(9.23㎢)를 6개소(7.06㎢)로 정비한다. 경관보호 대상이나 목적이 불분명한 ‘오류·법원단지 주변 고도지구’는 해제하고 지역 특성에 맞는 도시관리계획으로 관리한다. 구로구 오류 고도지구는 고도지구로 인해 동일한 온수산업단지 내 서울지역과 부천지역의 개발격차가 발생하고 있으므로 고도지구를 해제하고 '온수역 일대 지구단위계획'으로 관리해 산업 경쟁력을 강화한다.

또 서초구 법원단지 주변 고도지구도 지방법원·검찰청은 국가 중요시설이 아님에도 국가 중요시설인 대법원, 대검찰청과 달리 그 전면지역의 높이를 제한하고 있다. 도시관리의 일관성이 결여될 뿐만 아니라 강남 도심 내 효율적 토지이용을 제한하고 있어 고도지구를 해제하고 '서초로 지구단위계획'으로 관리해 도심기능을 활성화한다.

더불어, 중요한 경관을 유지하기 위해 고도제한이 필요한 경우는 지역특성에 따라 맞춤형 관리방안을 마련하여 유연하게 관리한다.

남산 주변 고도지구는 서울의 특징이 담긴 대표경관이 잘 보전될 수 있도록 현 고도제한의 기본방향은 유지하되, 지역 여건에 따라 노후된 도시환경을 개선할 수 있도록 남산 조망 영향 여부·지형·용도지역 등을 종합적으로 검토해 높이를 세밀하게 관리한다. 다각도의 남산 경관 시뮬레이션 검토를 진행한 결과 당초 고도제한이 12m·20m였던 지역을 12~40m로 세분화했다. 특히 약수역 일대 준주거지역 역세권 지역의 토지활용성을 감안해 고도제한 20m에서 지형차를 고려해 32~40m까지 완화한다.

또 고도지구 중 규모가 가장 큰 북한산 주변 고도지구는 1990년 고도지구 지정 이후 정비사업이 정체돼 주거환경 개선의 큰 장애물로 여겨졌다. 이를 개선하고자 제2종일반주거지역은 현 고도제한(20m)을 28m까지 완화한다. 또한 주거환경 개선을 위한 정비사업 시 최대 15층(45m)까지 추가로 완화하는 방안을 제시했다. 다만 추가 완화시 북한산 경관 보호를 위해 경관관리 가이드라인을 준수해야 한다.

'구기·평창 고도지구'는 지형 높이차에 따라 심의를 거쳐 최대 8m까지 완화 받을 수 있는 기준을 추가해 북한산·북악산 주변의 양호한 경관보호와 함께 지형차를 고려해 합리적으로 높이를 관리할 수 있도록 한다.

고도지구와 더불어 한강변의 유연한 경관관리를 위해 한강변 역사문화특화경관지구를 해제한다. 한강변 강변북로와 올림픽대로변을 따라 선형으로 지정된 역사문화특화경관지구(1.44㎢)는 도로·공원 등을 포함해 실효성이 적고, 건축물 높이를 4층 이하(완화시 6층)로 제한하고 있어 경직된 높이규제를 개선해 달라는 요구가 제기돼 왔다. 지역여건에 맞는 유연한 한강변 경관 형성을 위해 특화경관지구를 해제하고 경관 관련 계획으로 관리한다.

시는 이같은 내용이 담긴 '신(新) 고도지구 구상(안)'의 열람공고를 7월 6일부터 20일까지 실시할 예정이다. 공고기간 중 시민에게 공개해 다양한 의견을 청취하고 자치구 등 관련 기관(부서)과 협의할 방침이다. 접수된 의견은 검토·반영하고 시의회 의견 청취 및 전략환경영향평가, 시 도시계획위원회 심의를 거쳐 연말까지 고도지구 개편을 완료한다는 계획이다.

한편, 오세훈 시장은 이날 오전 11시 덕성여대 차미리사기념관 현장을 방문해 북한산 주변 고도지구 현황 및 지역 애로사항을 청취하는 시간을 가졌다.

이날 현장을 찾은, 오세훈 시장은 도시관리에 있어서 경관 보호가 중요한 가치임을 강조하면서 이번 고도지구 제한 완화의 취지를 설명했다. “이번 조치는 경관 보호의 가치를 그대로 유지하는 한도 내에서 그동안 지나치게 고도 제한이 이뤄져서 재산상의 불이익을 받았던 시민 여러분들의 그 불이익을 해소시켜드리는 차원이다”며, “내년부터는 본격적으로 주거환경이 정비되면서 재산상의 불이익을 받던 특히, 강북 지역의 주민 여러분들이 더이상 (불이익을) 받지 않게 될 것이다” 라고 말했다.

이어, “같은 북한산 자락이라도 또 같은 남산 자락이라도 일률적으로 규제가 다 풀리는 건 아니다”며, “경관을 그대로 보존하되 지나치게 규제가 된 부분을 이번 기회에 풀리는 것으로 이해해 주면 좋겠다”고 덧붙여 설명했다.