임대료를 못 받았어도 세금계산서는 발행해야 할까?

한강타임즈 = 상가처럼 부가가치세가 과세되는 부동산을 임대하다 보면 임대료가 연체되거나 영원히 못 받게 되는 경우가 가끔 있다.

이 경우 임대료를 못 받았다고 해서 세금계산서 발행을 안 하면 부가가치세나 종합소득세는 물론이고 가산세까지 추가로 내야 할 수도 있기 때문에 주의가 필요하다.

임대료를 못 받았을 때 가산세 없이 세금계산서와 부가가치세, 그리고 종합소득세를 처리하는 방법에 대해 알아보자.

1. 임대료 수령 여부와 관계없이 세금계산서를 발행해야 한다.

“임대료도 못 받았는데 세금계산서를 왜 발행해야 돼요?.” 부동산 임대업 하는 분 중에 이렇게 생각하는 분이 가끔 있는데, 잘 못된 생각이다.
원칙적으로 임대료를 받았는지 못 받았는지는 세금계산서 발행과 관련이 없다. 세금계산서는 임대료를 실제로 받은 날 기준이 아닌, 임대료를 받기로 약속한 날을 기준으로 발행해야 한다.

예를 들어 12월부터 상가를 임대하고 월세는 매달 말일에 받기로 계약했다. 그러면 12월분 월세를 12월 31일에 못 받았어도, 월세를 받기로 정한 날인 12월 31일 자로 세금계산서를 발행해야 한다. 월세를 못 받았다고 세금계산서를 발행 안 하면 가산세를 추가로 내야 할 수도 있다.

2. 부가가치세도 일단 납부해야 한다. 다만 돌려 받을 수 있는 방법이 있다.

임대인은 세금계산서를 발행하면서 부가가치세도 납부해야 한다. 이 내용을 납득 못 하시는 분이 많다. 임대료를 받지도 못했는데 세금계산서도 발행하고 부가가치세까지 내라고 하면 당연히 억울할 수밖에 없다. 밀린 임대료를 나중이라도 회수하면 그나마 다행인데, 만약 영원히 회수 못 하게 되면 어떻게 해야 할까?

이때는 대손세액공제라는 제도를 이용해서 임대인이 먼저 냈던 부가가치세를 돌려받을 수 있다. 이 제도의 취지는 이렇다. 임대인은 세법에서 정해 놓은 대로 성실하게 세금계산서를 발급하고 부가가치세도 냈는데, 임대료를 영원히 못 받게 되면 부가가치세만큼 손해 볼 수밖에 없다. 이런 불합리한 경우가 생기는 것을 막기 위해, 임대인이 손해 본 부가가치세는 돌려주겠다는 것이다.

대손세액공제를 받기 위한 요건이 조금 까다로운 편이고 돌려받기까지 시간이 꽤 소요된다는 단점은 있다. 하지만, 이 방법 외에는 부가가치세를 돌려받을 수 있는 방법이 없기 때문에 세무대리인과 상의해서 꼭 활용해 보기를 추천한다.

3. 종합소득세도 일단 납부해야 한다. 역시 돌려 받을 수 있는 방법이 있다.

세금계산서와 부가가치세에서 끝나면 좋겠지만, 못 받은 임대료도 올해 임대 매출에 포함시켜 종합소득세를 신고하고 납부해야 한다. 왜냐하면 부가가치세와 마찬가지로 종합소득세 역시 받기로 약속한 날을 기준으로 올해 매출에 포함할지 말지를 결정하기 때문이다.

예를 들어 12월분 월세를 12월 31일에 받기로 계약했다. 그러면 12월분 월세를 12월 31일에 못 받았어도 일단 올해 매출에 포함시켜서 종합소득세를 신고하고 납부해야 한다. 월세를 못 받았다고 올해 매출에서 제외하면 소득세와 가산세를 추가로 내야 할 수도 있다.

만약 임대인이 임대료를 영원히 회수 못 하게 되면 월세에 해당하는 소득세만큼 손해를 볼 수밖에 없다. 이때는 못 받게 된 임대료를 대손금이라는 경비로 처리해서 손해 본 소득세를 돌려받을 수 있다. 취지는 앞에서 설명한 대손세액공제와 같다.

못 받은 임대료에 대한 세금 문제가 있다면 세무대리인과 상의해서 가산세 없이 안정적으로 세금 처리하기를 바란다.