2012년 달라지는 '부동산 제도'는

세제 관련 반드시 놓치지 말아야

올 한해 부동산 경기 침체에 따른 정부의 규제 완화로 임진년 새해 달라지는 부동산 제도가 적지 않다. 특히 세금 관련 변동 내용은 꼼꼼히 따져봐야 하는데 다주택자 장기보유공제 허용, 양도세 중과제 7년만의 폐지, 취득세 감면 연장 등이 대표적이다.

한 부동산 정보업체 관계자는 "내년 달라지는 부동산 제도는 내집 마련을 준비하는 사람이나 현재 집을 가지고 있는 사람들도 꼼꼼히 따져 봐야한다"며 "부동산 제도 중에서도 세제는 비용을 직접적으로 절감할 수 있는 만큼 꼭 체크해야 한다"고 강조했다.

(1)다주택자 ‘장기보유공제’ 허용=내년부터 다주택자가 양도하는 주택의 양도소득세 계산 시 장기보유공제가 허용된다. 또한 다주택자에게도 최대 30%에 달하는 장기보유특별공제 혜택이 적용된다. 현재 1가구 1주택에만 적용되는 장기보유특별공제 혜택이 1가구 2주택 이상 다주택자들에게도 동일하게 적용되는 것이다. 따라서 내년 1월1일 이후 다주택자가 10년 이상 보유주택을 양도할 경우 연 3%씩 최대 30%의 양도차익 공제혜택을 받을 수 있다.

(2)다주택자 ‘양도세 중과’ 폐지=다주택자 양도세 중과제도는 도입 7년 만에 폐지된다. 정부는 투기수요 억제를 위해 지난 2005년부터 시행해 온 다주택자 양도세 중과제도를 내년에 폐지하기로 했다. 다주택자 양도세 중과제도는 3주택 이상 보유자가 집을 팔 때 양도차익의 60%, 2주택 보유자가 집을 팔 때는 양도차익의 50%를 부과하는 것이다. 현재는 2012년 말까지 취득ㆍ양도한 주택에 대해 한시적으로 기본세율(6~35%)로 과세하고 있다.

(3)‘취득세 감면’ 혜택 연장=올해 연말로 한정됐던 주택 유상거래 취득세 감면 혜택이 내년에도 9억원 이하, 1 주택보유자에 한해 연장 적용된다. 주택 유상거래 취득세율에 대한 감면혜택이 올해말 종료되면서 내년부터 4%가 적용되지만 세부담 급증 우려와 서민 주거지원을 위해 2012년말까지 9억원 이하 1 주택보유자에 한해 그 절반인 2%를 적용한다.

(4)매입 임대주택에 대한 세제지원 요건 완화=다주택자가 양도세, 종부세 등 세제혜택을 받기 위해서는 매입 임대주택에 대한 임대사업자 등록을 해야 한다. 과거에는 서울을 포함한 수도권에선 전용면적 149㎡ 이하, 취득가액 6억원 이하 주택을 3가구 이상, 5년간 임대해야 세제 혜택을 볼 수 있었지만 올해 10월 세법이 개정되면서 서울 • 수도권지역도 지방처럼 1가구만 임대해도 임대사업자 등록이 가능하게 됐다. 오피스텔도 임대주택사업자 등록이 가능하게 됐지만 임대사업용 오피스텔의 경우 주거용으로 임대할 경우에만 세제 혜택을 받을 수 있게 되므로 주의해야 한다.

(5)다주택자 '재개발 1인 2분양권' 허용=내년 상반기부터 재개발ㆍ재건축 등 도심 정비구역 안에 헌집을 여러 채 갖고 있는 다주택자가 새 아파트를 최대 2가구까지 분양받을 수 있게 된다. 현행 ‘도시 및 주거환경정비법’에 따르면 2009년 8월 이후 조합설립인가를 받은 정비사업지구에선 한 사람이 주택 여러 채를 구입 및 보유해도 신규 분양권은 1가구만 주도록 돼 있다. 따라서 나머지는 지분 등 값어치를 평가해서 돈으로 주는 현금 청산만 가능하다. 그러나 정부는 이르면 내년 상반기 도정법을 개정해 조건부 형태로 기존 다주택자도 새 아파트를 최대 2채까지 분양받을 수 있도록 길을 터줄 방침이다. 단 본인 주거용 외에 추가로 분양받는 1채는 전용면적 85㎡ 이하여야 하고, 5년 안팎의 의무임대기간 중에는 되팔 수 없다.

(6)생애최초 주택 구입자금 대출 금리 인하=생애최초 주택구입자금의 금리가 지난 26일부터 4.7%에서 4.2%로 인하됐고, 지원 기간이 내년 말까지 1년 연장된다. 지원대상도 부부합산 연소득 4000만원 이하에서 5000만원 이하로 확대된다. 일반 무주택자에 대한 주택구입자금 지원대상은 부부합산 연소득 2000만원 이하에서 3000만원 이하로 완화된다.

(7)오피스텔 전세금 대출 지원=오피스텔 세입자에 대한 전세자금 대출도 시행된다. 종전에는 아파트나 다가구주택 등 한정해서 전세자금을 지원했으나 오피스텔 세입자에게도 전세자금 대출을 신설한 것이다. 이는 1인 가구, 신혼부부 등 오피스텔에 거주하는 가구가 지속적으로 증가한데 따른 것이다. 대출조건은 기존의 전세자금과 동일하게 적용되며, 저소득가구라면 연 2%의 저금리 혜택을 받는다. 지원대상은 월 최저생계비의 2배보다 적은 소득을 얻는 자로 지방자치단체장의 추천을 받아야 한다. 근로자·서민 전세자금(연 4.0%)은 가구주 연소득이 3000만원 이하라면 자격조건이 된다.

(8)공공임대 입주자 선정 금융자산 심사 및 비정규직 입주 우선권 부여=내년 2월5일부터는 영구임대 · 국민임대 · 장기전세주택 · 다가구 매입임대 등 공공임대주택 입주자 선정이 깐깐해진다. 지금까지는 입주요건에 소득과 부동산, 자동차만을 확인했지만 앞으로는 금융, 보험 자산까지 꼼꼼히 따진다. 또 1월부터는 국민임대주택의 경우 비정규직 근로자에게 입주 우선권이 부여된다. 비정규직의 경우 지금까지는 일정수준 이하의 소득 및 자산요건을 충족해도 다른 신청자와 똑같이 경쟁해야 돼 당첨확률이 낮았다.

(9)청약저축 불법 거래 시 청약제한=내년 1월부터 입주자 저축증서 등을 거래하다 발각될 경우 3~10년까지 청약제한을 받게 된다. 또 입주자 저축증서 등의 불법거래 당사자와 알선자 외에 이를 광고하는 경우도 처벌 대상이다. 보금자리주택은 10년, 보금자리주택을 제외한 주택거래 신고지역 및 투기과열지구는 5년 그 외의 지역은 3년간 청약을 할 수 없다.

(10)실거래가 공개범위 확대=매매, 전월세 실거래가 공개범위가 아파트에서 연립, 다세대, 단독, 다가구 등 든 주택 유형으로 확대돼 발품을 팔지 않고도 인터넷으로도 손쉽게 시세를 알아볼 수 있게 된다. 실거래가 공개 홈페이지(http://rt.mltm.go.kr)도 개편해 금액별·면적별·지역별 거래내역 검색 서비스도 제공한다. 시행일은 내년 상반기 예정이다.

(11)전월세 소득공제 확대=내년부터 전월세 소득공제가 확대된다. 국민주택규모 주택을 임차할 때 연간 300만원 한도에서 전월세 소득공제를 받을 수 있는데 종전 근로소득요건 총 급여 3000만원에서 5000만원 이하로 확대하고 부양가족이 없는 1인 가구에도 적용할 예정이다.

(12)저리 건설자금 지원 연장=소형, 임대주택 공급 촉진을 위해 저리(연 2%) 건설자금 지원이 내년 말까지 연장된다. 또한 입주자저축 증서 등을 거래하다 적발되는 경우 당사자는 물론 알선자와 광고자도 청약이 3년에서 최대10년까지 제한된다.