서울시, ‘아파트관리 혁신방안’ 발표

전체 주택 59% 차지하는 아파트 주거복지 질 높여

[한강타임즈 장경철기자] 매달 내는 아파트 관리비, 과연 적정한 걸까. 더 아낄 수는 없을까? 입주자대표회의는 도대체 무슨 일을 하는 곳이지? 아무리 재건축 한다 해도 이렇게 낡은 아파트를 방치하고 살아도 되나? 두 집 중 한 집은 세입자 가구지만, 그들의 목소리는 대변되지 못한다.

아파트에 사는 많은 입주자들이 공통적으로 느끼는 현주소다. 이러한 가운데 아파트 관리와 관련된 각종 비리 및 분쟁도 비일비재하게 일어나고 있는 상황.

이에 서울시는 ‘서울시 아파트관리 혁신방안’을 발표, ‘관리비 거품은 제로, 수명은 두 배’인 아파트를 실현해 전체 주택의 59%를 차지하는 아파트 주거복지의 질을 높여 나가겠다고 밝혔다.

이번 혁신방안 마련에 앞서 서울시는 아파트관리 전문위원회를 구성, 자문회의를 개최하고 유관단체의 의견을 수렴했다. 또, 1월 25일에는 입주민 등 현장의 의견을 듣기 위한 청책(廳策)워크숍도 개최했다.

이와 관련해 시는 핵심적으로 아파트 종합 정보공개 포털인 ‘서울시 공동주택 통합정보마당’을 새롭게 구축해 3월부터 운영하는 한편, 혁신방안 추진 기구로 민관거버넌스 형태의 시 차원의 ‘공동주택관리 지원센터’를 운영한다.

‘아파트 포털사이트’ 구축해 관리비, 회계정보, 공사용역까지 투명하게 공개

‘서울시 공동주택 통합정보마당’에선 우리 아파트 관리비에 대한 정보는 물론, 그동안 일반 주민의 접근이 어려웠던 재무제표 및 표준화된 292개 회계과목별 회계정보가 자동 연계되며, 공사용역 입찰 및 계약내용, 내가 납부한 관리비예치금과 장기수선충당금 등도 모두 공개된다.

포털 검색 하나만으로 모든 정보를 투명하게 열람할 수 있게 되면 모든 주민의 상시 감시, 이웃 아파트와 관리비 비교가 가능해지기 때문에 부정과 비리 예방 효과가 기대된다.

‘공동주택관리 지원센터’가 교육, 아파트 민원 해결과 조사, 감사지원까지

또 ‘공동주택관리 지원센터’는 통합정보마당 운영과 입주자대표회의 교육은 물론, 지금까지 각 자치구에 맡겨 놓았던 아파트 관련 민원해결과 관련한 조사 및 외부감사 지원까지 수행하게 된다. 시는 우선 상반기 중엔 센터를 T/F로 운영하고, 하반기에는 정식 조직으로 출범시킨다는 계획이다.

‘서울시 아파트관리 혁신방안’ 주요 추진 방향은 ①운영의 투명성 강화(알고 살아요) ②관리비 절감(알뜰하게 살아요) ③적기 유지보수 강화(오래오래 살아요) ④공동체 회복(더불어 살아요) 크게 4가지다.

알고 살아요 : 아파트 운영 투명성 강화→ 주민 신뢰 회복 및 참여 확대

첫째, 아파트 운영의 투명성을 강화, 주민 신뢰를 회복하고 참여를 확대한다. 이를 뒷받침하는 주요 내용은 ▴입주자대표회의 직무교육 및 윤리교육 이수 의무화 ▴아파트 회계과목 표준화 및 관련 정보 공개 의무화 ▴세입자 의사결정 과정 참여 보장이다.

입주자대표회의 직무·윤리교육 이수 의무화, 제각각 회계처리기준 표준화

우선 선거를 통해 입주자대표회의 구성원으로 선출되면 의무적으로 직무교육 및 윤리교육을 받도록 하고, 이수하지 않을 경우 해임사유가 되도록 관련 규정을 강화한다.

아울러 교육 시간도 연 2회로 확대하고, 입주자대표회의 회의록 및 결정사항도 공개해 의사결정 과정상 투명성도 강화한다. 현재 주택법령상 입주자대표회의 구성원은 매년 구청장이 주관하는 운영 및 윤리교육을 의무적으로 받아야 하지만, 일부 부실하게 운영되고 있는 실정이며, 교육시간도 연 1회 4시간에 그친다.

또, 현재 규정이 없어서 단지별로 제각각이었던 아파트 회계과목을 292개 과목으로 표준화하고 이와 관련된 정보를 서울시 공동주택 통합정보마당을 통해 의무적으로 공개하도록 해 주민 알권리를 실현한다.

특히, 회계전표 임의수정이나 사후조작으로 관리비 부정비리 사례를 차단하기 위하여 회계전표를 임의로 수정·삭제하는 것을 엄격히 제한할 방침이다.

부실한 정보공개로 인한 주민 불신을 해결하기 위해 관리비 부과 및 사용내역, 공사·용역 계약현황 등의 정보를 입주민이 손쉽게 접근할 수 있도록 개선해 주민의 감시와 참여를 보장하고, 단지 간 관리 투명화·효율화 경쟁을 유도할 계획이다.

42% 세입자에게 일정 비율 피 선거권 부여해 실거주자 위주 아파트 관리

또한, 실제 살며 관리비를 부담하는 주체임에도 불구하고 주민대표기관인 입주자대표회의 구성에서도, 각종 의사결정 과정에서도 소외되고 있는 42% 세입자에게도 입주자대표회의 전체 구성원의 일정 비율 범위 내에서 피선거권을 부여, 관리비 부과 및 지출에 관한 의결과정에 참여를 보장할 계획이다.

알뜰하게 살아요 : 낭비 줄이고 수익 창출→ 관리비 낮춘다

둘째, 아파트 공사비 낭비를 줄이고, 공동계약을 활성화하는 등의 방법으로 관리비를 알뜰하게 절감하는 한편, 관리 외 수입을 증대해 아파트 수익을 창출하는 노력도 병행한다.

공사용역비 부풀리기 및 담합 추방, 공동계약, 에너지 절감, 수익창출 확대

우선 공사⋅용역 발주 시 공사용역 계약 전 과정을 통합정보마당을 통해 공개, 가격 부풀리기나 담합을 추방한다. 현재는 공개경쟁입찰(200만원 이상)을 피하기 위한 금액 쪼개기 용역이나 사전 담합을 통한 공사용역비 부풀리기 사례가 발생하고 있는 실정이다.

아울러 주민과 전문가가 참여(자치구 아파트 닥터 등)하는 타당성 조사를 통해 낭비를 예방하고, 국토부와 함께 수선공사 이력관리시스템을 구축해 불필요한 중복공사를 근절하게 된다.

공동계약 활성화의 경우 비슷한 공사를 인근단지와 공동으로 계약하거나, 필요한 물품을 공동 구매해 구매단가를 낮추는 방식으로 추진된다. 시는 공동주택 통합정보마당에 공동계약 관련 메뉴를 운영하고, 2개 자치구를 시범 선정하여 중점적으로 지원할 예정이다.

아울러 관리비 중 가장 큰 비중을 차지하는 에너지 비용과 관련해 전기⋅난방 계량기를 공용으로 관리해 적기에 교체하도록 규정을 개정했다. 계량기가 노후화되어 사용량이 과소계측 됨으로써 세대별 요금이 공동요금으로 전가되는 일을 예방하기 위한 조치.

지하주차장 조명기구 등을 LED로 교체해 공동전기료를 절감하고 절전⋅절수⋅단열 등 에너지 절약 매뉴얼을 보급, 실천을 유도한다.

또한 각종 에너지 사용료를 초과 징수하는 관행을 근절하는 규정도 신설, 결국 주민 부담으로 돌아가는 부조리 소지를 차단하고자 했다. 주민공동시설(주차장, 독서실, 주민운동시설 등) 충당금도 관리비와 명확히 구분해 징수하고 지정용도로만 사용하도록 했다.

수익창출과 관련해선 알뜰시장, 광고유치, 재활용품매각 등을 공개경쟁입찰로 계약해 관리 외 수입(잡수입)을 최대화하고, 세대수가 작은 단지는 외부업체 위탁관리보다는 스스로 관리하는 협동조합 방식을 도입하면 관리 투명성과 효율성까지 동시에 높일 것으로 시는 기대했다.

아울러 현재 관리 외 수입의 경우 소유자가 부담하는 장기수선충당금으로 주로 적립되고 있지만, 앞으로는 수입 발생 기여도에 따라 실제 거주하고 있는 입주민의 관리비 경감에 사용 가능하도록 개선한다는 계획이다.

오래오래 살아요 : 재건축 기대하는 보수 회피 지양→아파트 수명 늘린다

셋째, 공공 지원 확대로 제때에, 제대로 고쳐서 사는 주거문화를 정착시켜 아파트 수명을 늘리는 방안도 추진한다.

지금까지는 아파트를 재산증식의 수단으로 인식, 매매차익을 노리거나 재건축을 기대하며 적기에 보수 및 보강을 하지 않아 아파트 수명이 선진국에 비해 1/2~1/3로 매우 짧다. 최근에 재건축 수익성이 악화되면서 아파트 노후화에 따른 안전문제가 대두되고 있는 실정이다.

‘장기수선 표준계획서’로 연차별 보수·보강 지원, ‘우수관리단지 평가⋅인증제’ 도입

이를 위해 시는 단지에서 쉽게 활용할 수 있는 ‘장기수선 표준계획서’를 마련, 각 아파트가 장기수선계획을 연차별로 체계적으로 수립해 보수·보강하도록 지원하고, 수립된 계획대로 실제 수선이 집행되는지 감독 역시 강화할 계획이다.

연차별 수선계획서 작성은 현재 장기수선계획 대비 61%만 충당금을 부과하고, 계획대비 38%만 실제 공사를 집행하고 있는 문제를 해결하기 위함이다.

또 장기수선계획서 수립시 전문기관 검증을 실시하고, 현재 형식적으로 나열된 수선공종 및 수선주기를 현실에 맞게 정리한다.

아울러 관리도면 등을 전산화해 수선계획 및 실제 수선 시 자료 부실에 따른 곤란함을 예방하고, 관리주체 교체 시에도 자료 인수인계를 철저히 하도록 한다.

수선계획서 작성 및 집행 실태는 전문가·공무원 합동점검을 연 1회 이상 실시하고, 우수관리단지 평가⋅인증제를 도입해 안전점검 비용 등 인센티브를 제공할 계획이다.

아파트 거래 시 공인중개업자의 거래대상물 설명의무 항목에 수선이력 및 충당금 현황을 포함시켜 소비자에게 수선 유지 상태에 대한 정보를 제공하는 방안도 추진한다.

수선유지에 관한 입주자대표, 주민, 관리소장 등에 대한 교육을 확대하고, 소규모 노후아파트 안전점검 비용 지원도 점차적으로 확대할 계획이다.

아울러 아파트 설계 및 건축심의 과정에서도 아파트 생애주기에 따른 건축기준을 마련하고 이를 검증함으로써 건설회사 책임을 강화하고, 재건축의 어려움에 따른 대안으로 리모델링 수요증가에 대비한다.

아파트 신축 시 내구연한 기준을 마련하여 부실시공을 예방하고, 기준 적합 심사⋅인증 제도를 도입해 건설회사의 책임성을 강화할 예정이다.

특히, 재건축의 어려움에 따른 대안으로 리모델링을 활성화하기 위해 신축 시부터 리모델링이 용이한 건축구조로 하고, 공동주택관리 지원센터를 통해 타당성을 진단한다. 중장기적으로는 리모델링 기금조성 및 금융상품 마련을 통해 자금부족에 따른 어려움에 대비할 계획이다.

더불어 살아요 : 주민 소통 강화와 커뮤니티 공간 확충→ 공동체 회복

넷째, 아파트 내 주민소통 강화와 커뮤니티 공간 확충을 통한 공동체 회복도 추진된다.

서울시는 지난 2011년부터 아파트 공동체 활성화를 위해 주민주도 공모사업 및 커뮤니티 전문가 활동을 지원, 2012년 말에는 우수사례 발표회 및 시상식을 개최해 ‘절약하는 아파트’, ‘텃밭 가꾸는 아파트’, ‘책 읽는 아파트’ 등 6개 분야 11개 아파트를 시상해 많은 주민의 호응을 받은 바 있지만, 여전히 주민참여 및 공동체 의식이 부족하다는 문제의식에 따른 것.

주민리더 양성, 협동조합 활성화, 주민소통 확대 및 커뮤니티 공간 확보

공동체 활성화의 지속가능한 추진을 위해 주민리더를 양성하고, 실생활과 연계되는 다양한 공동체 프로그램을 마련한다.

주민 스스로 공동체 활동을 기획하고, 집행할 수 있도록 자체 주민리더를 양성하는 교육을 4개 권역별로 나눠서 실시하고, 아파트 마을학교를 통해 평생학습 및 공동체 활성화 교육을 추진할 계획이다.

관리소장을 양성하는 주택관리사보 자격시험과목을 개선하여 향후 중요해지는 공동체관리·갈등관리·사회복지 등의 지식을 배양할 수 있도록 할 계획이다.

아울러 아파트 협동조합 설립을 활성화하여 육아⋅복지⋅먹을거리⋅홈 서비스 등에서 주민참여 확대와 함께 실생활의 수요도 동시에 충족시키는 1석 2조의 효과를 거둔다는 계획이다.

아파트 엘리베이터 안에 주민소통게시판을 설치해 일상의 소식과 인사를 주고받도록 하고, 아파트별 인터넷 홈페이지나 서울시 공동주택 통합정보마당을 통해 커뮤니티 소식을 공유할 계획이다.

커뮤니티 공간이 부족하다는 지적에 따라 아파트 설계 시부터 커뮤니티 공간을 확보할 수 있도록 기준을 마련(현재 관계 법령 개정안이 심의 중)하고, 기존 아파트는 시설 개보수 비용을 지원한다.

서울시는 이와 같은 내용을 ‘서울시 공동주택관리규약 준칙’ 개정에 반영, 이번에 개정·공고 하고 관련 각 아파트의 자치 규약에 이를 반영하도록 유도해 나갈 계획이다.

또, 주택법 및 주택법시행령 등 법령개정이 필요한 사항은 국회 및 중앙정부와 협력해 최대한 빠른 시간 내에 제도 개선될 수 있도록 추진한다.

박원순 서울시장은 “시민이 매일 머물고, 잠자고, 생활하는 집이 불편하거나 억울한 일을 당하는 곳이 돼선 안 되기에 59%에 이르는 아파트 관리 혁신을 공공이 적극 지원하고자 한다”며 “이번 방안을 통해 아파트가 쾌적하고 안전한 삶의 터전이 되고, 이웃과 더불어 오랫동안 살고 싶은 곳이 될 수 있도록 주민들이 아파트 관리에 관심을 갖고 참여해주길 바란다”고 당부했다.