대한주택보증, '전세보증금반환보증'으로 깡통전세 공포 벗어나기

임차인, 임대인 모두 혜택받고 웃을 수 있도록 전월세 시장 안정화 기대

[한강타임즈 장경철 기자] 매년 이사철이 돌아올 때마다 뉴스에서 몇 년째 전세 대란이라는 보도를 접하게 된다. 은행 대출을 받거나 전세를 끼고 집을 샀는데 대출과 임대보증금 총액이 집값의 70%를 넘어서는 집은 보통 깡통전세라고 한다.

주택 시세는 하락하는데 내가 낸 전세금은 돌려받을 수 있으려나 세입자 입장에서는 근심이 생기지 않을 수가 없다.

이에 발맞춰 서민들의 주택문제를 해결하기 위해 8.28 전월세 대책이 발표되면서 대한주택보증의 전세 세입자의 보증금을 보호하기 위한 정책도 나오게 됐었다. 그 강통전세의 공포에서 벗어나는 방법이 대한주택보증 전세보증금반환보증금제도다. 전세보증금반환보증금이란 전세 만기 후 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 경우 보험사에서 대신 전세금을 주는 상품이다. 이제 깡통전세 되더라도 돌려받는 안정적인 방법이 드디어 생기게 된 것이다.

전세보증보험을 다루는 곳은 어디가 있을까? 대한주택보증과 서울보증보험이 있다. 두곳에서 나온 보험 상품은 보증금액이 상이하지만, 보험료는 대한주택보증이 더 저렴하다.

대한주택보증에서 나온 보험 상품은 전세계약 후 3개월 이내에 가입할 수 있다. 서울보증보험은 5개월 이내까지 가입 가능하다. 반전세의 경우도 보증금을 기준으로 가입할 수 있다. 또 아파트, 주거용 오피스텔, 연립·다세대, 단독·다가구 모두가 가입 대상이다.

가입 요건은 서울보증보험이 상대적으로 덜 까다롭다. 아파트의 경우 집주인의 주택 담보 채무(선순위채권 등)와 전세금을 합한 총액이 주택 시가의 100%일 때까지 보장받을 수 있다. 대한주택보증은 이 비율이 90%일 때까지 보증한다. 오피스텔은 80%까지다. 연립·다세대는 두 곳 모두 70%까지 보장한다. 단독·다가구의 경우 대한주택보증은 70%, 서울보증보험은 80%가 보험 가입 가능 비율이다.

주택 가격은 아파트와 오피스텔의 경우 KB국민은행 시세를 기준으로 한다. 연립·다세대에 대해 대한주택보증은 부동산공시와 감정평가법률이 정한 기준의 130%로, 서울보증보험은 토지공시지가의 130%에 시장조사까지 병행해 기준을 정한다. 서울보증보험은 단독·다가구에 대해 연립·다세대와 같은 기준을 적용한다. 대한주택보증은 단독·다가구 주택가격 기준을 토지 공시지가의 130%로 하고 있다.

지난 10월 1일부터 세입자 보호 확대를 위해 가입요건이 대폭 완화되었다. 쉽고 편리하게 완화된 조건은 다음과 같다. 출시 당시에는 집주인의 인감증명날인 및 제출 등 필수조건으로 하였으나 집주인에게 '채권양도통지'하는 방식으로 보증취급이 가능하도록 개선했다.

집주인의 담보대출 제한을 기존 LTV 50% 이내에서 60% 이내로 상향조정하여 보증대상을 확대하였다. 보증신청시기를 기존 입주 3개월에서 1년 이내로 신청기간을 연장했고. 전체 LTV 수준에 따른 보증료 할인할증도 도입하였다. 선순위 채권금액과 전세보증금 합산액이 주택가의 70~80% 이내인 경우 5~10%의 보증료 할인이 적용(여기서 전세보증금이 1억원일 경우 ㅅ대당 최대 59,000원의 할인 혜택)했고 보증료 납부방식도 기존 일시납에서 연단위 분납이 가능하도록 하여 임차인의 금전적 부담을 완화했다.

그 외에, 전세금 떼이지 않는 안전장치에 대해 알아보자. 앞서 말씀드린 전세보증금 반환 대책 제도들을 활용하시거나 확정일자를 받거나 전세권을 설정하여 집이 경매로 넘어가더라도 보증금을 돌려받을 수 있는 조건을 만들어두셔야 할 필요가 있다. 효력은 다음날 0시 즉 밤12시부터 발생하기 때문에 오전에 확정일자를 받아놓더라도 오후에 집주인이 대출을 받았을 땐 세입자의 채권이 후순위로 밀려날 수 있다. 하지만 계약시에 입주 하루 동안은 집주인이 담보대출을 받지 않고 이를 어겼을 시 계약이 파기 됨을 미리 임대차 계약서에 넣도록 하는 방법도 있다. 오후 4:30 이후에 계약을 하시는 것도 하나의 방법이 되겠다. 은행 문닫는 시간을 공략하는 것이다.

전세보증금반환보증은 단순히 전세금을 지키는 차원을 벗어나 대출금이 많아 기피했던 집들도 전세금보증보험을 활용하면 안전한 전세가 될 수 있겠다. 세입자만을 위한 정책이 아니라 임대인은 임차인을 쉽게 구할 수 있다는 장점이 있고 임차인은 보증금을 보장받는 혜택이 있다. 이번 전월세보증금반환보증 제도 개선으로 인하여 임차인, 임대인 모두가 혜택받고 웃을 수 있도록 전월세 시장 안정화에 기여하기를 기대해본다.