생존권 걸린 상가업종 독점지정, 허술하면 낭패 본다

분양이든 매매시 타점포 업종독점여부 꼭 따져봐야

[한강타임즈 장경철 기자] 지난 12일 경기도 양주 한 상가건물 내 1층에 약국을 운영하는 약사가 2층과 3층 약사를 상대로 한 영업금지 가처분 신청의 결과가 갈려 업종지정이나 독점지정에 대한 경각심을 주고 있다.

1층 약국은 독점지정이라는 말만 믿고 월임대료 1000만원을 지불한다는 조건으로 임대차계약을 체결했다. 하지만 얼마 지나지 않아 건물주가 2층과 3층에 각각 약국 임대차계약을 체결하면서 복잡한 송사에 휘말리게 된 것.

법원의 판결은 3층 약국의 경우 개국 약사가 당해건물의 업종제한에 대한 내용을 알고 있었다고 보고 1층 약사의 영업금지가처분 신청을 수용했다.

반면 2층의 경우 개국 약사가 점포를 인수할 시 특정한 업종제한 내용을 명시하거나 고지받지 않고 승계하여 영업금지 가처분 신청을 기각한 건으로 현재 1층 약사는 본안소송을 준비중이다.

보통 '중복업종 금지' 내지는 '경업(競業)금지' 재판으로 불리는 이런 소송의 쟁점은 크게 분양분양계약서상의 지정업종에 따른 경우와 집합건물의 소유 및 관리에 관한법률(이하, 집합건물법이라고 함)에서 정하는 규약 등 크게 두 가지로 나뉜다.

판례에 따르면 우선 분양계약서 상의 지정업종에 따른 경우 상가분양 당시 특정 점포의 분양계약서상에 특정한 지정업종이 기재되어 있다면, 다른 점포 수분양자들과의 관계에서 서로간에 특정된 '지정업종'을 준수하는 약속을 한 것으로 법원은 해석한다. (대법원 1997. 12. 26. 선고 97다42540호 판결)

하지만 분양 이후 특정점포(가령 105호 제과점)로 지정 업종이었던 관계에서 임의의 점포(가령 101호 지정업종 없는 치킨점운영)의 소유권이 매매를 통해 바뀐 후 마지막 매수자가 제과점으로 업종을 변경하거나 임차인이 제과점으로 변경하는 경우도 보호 받을까?

법원은 소유주 운영과 임차인 운영의 허용여부의 형평성 등을 고려하여 이전등기를 통해서 101호 점포소유권을 취득한 마지막 매수자는 물론 새로운 임차인 모두 분양당시의 중복업종금지의무를 그대로 부담하기로 '약정'한 것으로 간주하고 있다.(대법원 2006. 7. 4. 자 2006마164,165 결정, 대법원 2004. 9. 24. 선고 2004다20081 판결)

즉 법원은 시행사가 상가를 건축하여 점포별로 업종을 정하여 분양한 경우라면 점포에 관한 수분양자의 지위를 양수한 자 또는 그 점포를 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 보고 있는 것이다.

한편 분양계약서가 아닌 자치규약으로 업종지정 등을 한 경우는 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률'에 의거한 관리단 규약과 상가번영회와 같은 임의규약으로 나뉘게 된다.

집합건물법에 따라 건물의 효율적 관리를 위해서 일정수 이상의 소유자 동의 하에 '규약'을 만들 수 있도록 하고 있으며 규약의 내용안에 동종영업을 제한규정을 둘 수있도록 하고 있다.

주목해야 하는 부분은 집합건물법상 규약은 규약제정에 동의하지 않은 소유자, 임차인 등 모두에게 강제된다는 점에서 강제력의 범위가 광범위하다.

반면에 임차인 중심인 상가번영회 규약은 회원 가입과 규약에 동의한 자에게만 강제력을 가진다. 때문에 집합건물법상 규약과는 큰 차이가 있다.

현행 집합건물법은 관리단의 결과에 대해 구분소유권에 따른 의결권 및 소유자수에 따른 구분소유자의 각각 과반수이상으로 의결하도록 규정하고 있으며, 1인이 구분소유한 면적이 많아도 전체 구분소유자 수의 과반이 넘지 못하면 요건을 충족하지 못한 것으로 규정하고 있다.

상가뉴스레이다 선종필 대표는 “집합건물법상의 관리규약의 효력범위가 미치는 대상과 임차인 중심의 임의규약인 번영회칙등과는 차이가 많기 때문에 업종지정이나 경업제한이라 하더라도 경우에따라 그 이해관계가 달라질 수 있기 때문에 관련 내용에 세심한 주의가 필요하다”고 조언했다.