투자와 동시에 임대수익 받는 선임대·후분양 '수익형 부동산' 인기

‘공실(空室) 걱정 없어 안심’…先임대 後분양 잇따라 공급 관심

[한강타임즈 장경철 기자] # 대기업에 근무하는 임찬국(58)씨는 은퇴를 2년가량 남겨두고 있다. 임씨는 최근 서울 당산역에 입주가 시작되는 오피스텔에 투자했다.

투자 전에 지인들에게 오피스텔에 투자를 한다고 하자 "요즘 오피스텔이 남아돌아 임차인 구하기가 쉽지 않은데 잘못 투자하면 공실이 나서 은행 이자는커녕 관리비만 부담해야 한다"는 주변 얘기에 망설였다.

하지만 임씨가 투자하려는 오피스텔의 경우 이미 1년간 보증금 1,000만원, 월 임대료 100만원의 임대차 계약 조건을 듣고 투자를 결심했다. 임씨는 "분양업체가 오피스텔 세입자를 선정해 이미 임대 계약까지 끝내 놓았다"며 "투자하자마자 매달 일정한 수익이 생겨 만족한다"고 말했다.

이처럼 건설업체가 먼저 '수익형부동산'의 임차인을 확보한 뒤 투자자에게 분양하는 '선임대 후분양' 방식이 늘어나고 있다.

최근 저금리가 유지되면서 '수익형부동산' 투자에 관심은 있지만 공실률을 걱정하는 투자자를 위해 이 같은 방식의 상품이 늘고 있는 것으로 업계는 분석하고 있다.

선임대·후분양 '수익형부동산'은 투자자가 직접 임차인을 찾아야 하는 부담이 없고, 일정 기간 임대수익이 확정돼 있다는 게 장점으로 꼽힌다.

또 임차인의 특성이나 성향을 미리 파악할 수 있고, 투자 전에 상권 및 임대 활성화 정도나 지속성을 가늠해 볼 수 있으며, 계약된 분양가와 임대료를 비교해 예상 투자 수익률을 따져보기 쉽다는 이점도 있다.

'수익형부동산' 투자에서 가장 두려운 것은 공실(空室)이다. 하지만 선임대·후분양 '수익형부동산'은 선 분양 후 사업비 충당의 어려움으로 사업이 중단되거나 준공 후에도 과잉공급으로 인해 임차인을 맞추지 못해 공실로 인한 손해를 보는 일이 종종 발생하고 있다.

설령 임대가 확정되어 있다고 해도 투자 시에는 입지, 분양가격, 경쟁상품의 공급량, 대기 임대수요자 등을 꼼꼼히 따져 얼마나 안정적인 수익을 낼 수 있는지 체크 해봐야 한다고 전문가들은 조언하고 있다.

선임대 상가의 경우 주목을 받고 있는데, 안정적인 임대수익을 기대할 수 있어 초보 상가 투자자에게 적합하다. 그러나 가짜세입자를 통한 편법분양 가능성도 있어 사전에 사업자등록증 확인, 임대보장기간을 확실히 체크해야 한다.

권강수 한국창업부동산정보원 이사는 "임대 확정된 수익형부동산의 경우 계약시 받는 임대료와 세입자가 실제 내는 돈이 같은지 확인해야 한다"며 "분양업체가 분양이 잘되도록 세입자가 내는 임차료에 일정 기간 더 얹어 계약자에게 보전해 주는 곳도 많아 주의해야 한다"고 말했다. 이럴 경우 임대 계약 기간이 끝나면 투자자가 받는 임대료가 줄 수 있기 때문이다.

부동산 정보회사인 한국창업부동산정보원은 대표적인 선임대·후분양 수익형부동산으로 서울 구로구 오류동역 프리가, 서울 강남구 신논현 마에스트로, 서울 영등포구 당산동 태영 데시앙 루브, 서울 서초구 양재동 하이브랜드, 인천 남구 주안역 프라움S 등이 있다고 밝혔다.

선임대·후분양으로 분양중인 '수익형부동산' 어디

△오류동역 프리가 오피스텔·도시형 생활주택=서울 구로구 오류동에 위치한 오피스텔·도시형생활주택인 '오류동역 프리가'를 분양한다. 오류동역 프리가는 도시형 생활주택 44채와 오피스텔 143실로 구성됐다. 투자와 동시에 임대수익을 거둘 수 있는 게 특징이며 분양가는 9,000만원대부터다. 주변에 가산디지털단지 등 대규모 첨단산업단지가 위치해 있으며 7호선 환승 온수역이 가까워 강남까지 30분이면 가능하다. 서울 오류동역 일대가 행복주택 시범지구로 선정됐다. 오류동의 직접적인 개발계획은 처음이어서 부동산 시장의 기대감도 커지고 있다. 행복주택은 철도부지 등에 건설되는 임대주택이다. 국토교통부의 방침에 따라 지역경제활성화, 일자리 창출, 주민 소통공간의 거점 공간으로서 주거 호텔 상업 업무시설 등이 혼합된 복합단지로 조성된다. 향후 임대수요층이 한층 더 탄탄해지고 많은 유동인구가 유입이 예상된다.

△신논현 마에스트로 상가=(주)한미글로벌에서 시공하는 논현동 교보빌딩과 차병원사이에 위치한 삼정호텔 바로 옆에 지하 2층~지상 19층 규모의 '신논현 마에스트로' 상가가 분양중이다. 상가는 현재 지하 1층~지상 2층 총 799㎡에는 국내 최대의 성형외과인 퀸즈메디컬이 15년 임차 계약을 체결했으며 상가를 분양받으면 월세는 분양가격 2억2,000만 원의 7%인 월 1,31만원을 첫해에 확정 수령하며 물가상승을 고려하여 매년 전년대비 5%씩 인상되어 10년 차에는 수익률 11%(대출시 14%)가 된다는 게 업체 측의 설명이다.

△당산동 태영 데시앙 루브 오피스텔=태영건설은 서울 영등포구 당산동5가 '당산역 태영 데시앙루브' 오피스텔 내 상가를 분양한다. 이 오피스텔은 지하 5층~지상 15층에 총 350실 규모로, 오는 2월 입주 예정이다. 분양 상가는 지상 1층과 지하 1층으로 특화된 중정 설계를 적용, 건물 입구에서 상가로의 접근성은 물론 자연채광과 개방감이 좋다는 게 태영건설 설명이다. 1층 상가는 층고가 7.5m로 높아 복층이나 전용 테라스로 공간 활용이 가능하다. 당산역세권은 지하철 2·9호선이 교차해 하루 유동인구가 10만명에 달하며 분양가가 인근 신규 분양상가의 약 60%선으로 높은 임대수익과 운영수익을 기대할 수 있다. 한편 '당산역 데시앙루브' 오피스텔 일부 잔여분도 분양 중이다. 1년간 보증금 1,000만원에 월 100만원을 보장한다.

△양재동 하이브랜드 빌딩 오피스=서울 서초구 양재동에 있는 하이브랜드 빌딩은 지하 3층, 지상 19층이며, 한 개층 면적이 3,300㎡에 달한다. 대형 외국기업이 입주해 있어 임대가 확정되어 공실 염려가 없다. 시행사인 (주)인평에서는 이번에 회사 보유분 중 20구좌를 선착순 분양중이다. 1구좌가 약 33㎡(계약면적)이며, 투자금액은 9,800만원이다. 1구좌당 계약되어 있는 조건이 보증금 500만원에 월 임대료가 60만원선이다.

△주안역 프라움S 도시형 생활주택=태남건설은 인천시 주안동 23-1번지 일대 '프라움S' 소형 아파트를 분양중이다. 국철 1호선과 인천지하철 2호선(예정)이 교차하는 환승역 바로 앞에 위치해 있으며, 1층은 상가로 운영되고 지상 2~7층 규모로, 전용면적 14.76㎡, 발코니 포함 약 19.8㎡ 총 150가구로 이루어져 있다. '프라움S'는 선임대 후분양으로 계약과 동시에 임대수익이 가능하며 수익률은 보증금과 월세의 다소 차이가 있지만 13%~15%대로 선착순으로 호수지정이 가능하다. 도시형 생활주택임에도 주차공간을 자주식으로 시공하였으며 세대당 12㎡가 넘는 공간을 확보 하였고, 인천 시내버스 80% 이상이 경유하는 주안역이 도보 1분 거리에 위치한 초역세권 수익형부동산으로 트리플역세권 개발 및 도시재생사업 또한 개발 호재로 더욱 미래가치가 높다. 인천종합터미널, 시내·시외버스 경유노선이 있는 다양한 멀티광역교통이 가능하며 경인고속도로, 외곽순환도로 등이 인접해 전국 어디로든 진입이 용이하다.