대법원, 상가 임대차 계약갱신 전·후 2기분 연체, 임대인 계약 해지 사유 판결

제10조 제1항 제1호가 민법 제640조의 특례 해당하지 않아

[한강타임즈 장경철 기자] 상가 임대차계약이 갱신된 경우라도 갱신되기 전의 차임 연체액과 갱신 후의 차임연체액을 합산해 2기 차임연체액에 달하면 임대인은 계약을 해지할 수 있다는 대법원 판결이 나왔다.

대법원은 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호(임대인의 계약갱신거절권)가 민법 제640조(임대차 계약 해지)의 특례에 해당하지 않는다고 판시했다.

대법원 제1부(주심 고영한 대법관)는 지난달 24일 임대인 A씨가 임차인 B씨를 상대로 낸 건물명도소송에서 “원고의 해지권 행사는 정당하다”며 피고의 상고를 기각했다(대법원 2012다28486).

재판부는 “상가건물 임대차보호법에서 정한 임대인의 갱신요구거절권은 계약해지권과 그 행사시기, 효과 등이 서로 다를 뿐만 아니라, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항이 민법 제640조에서 정한 계약해지에 관하여 별도로 규정하고 있지 않으므로 민법 제640조의 특례에 해당하지 않는다”며 “상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가건물의 임대차에도 민법 제640조가 적용되고, 상가건물의 임대인이라도 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 이르는 때에는 임대차계약을 해지할 수 있다”고 판시했다.

이어 “상가건물의 임대차계약이 계약갱신요구권에 따라 임차인의 일방적인 갱신요구에 의해 갱신된 경우에 계약이 갱신된 때로부터 새로이 2기 이상의 차임을 연체해야만 임대차계약을 해지할 수 있다면 임대인이 계약 갱신 전후로 2기의 차임액에 이르는 연체차임채권을 보유하더라도 갱신 이후의 차임연체만으로는 임대차계약을 해지 할 수 없게 된다”며 “이는 임대인으로 하여금 신뢰를 상실한 임차인과의 사이에 계약관계에서 벗어날 수 없게 되고. 오히려 차임지금의무를 성실하게 이행하지 아니한 임차인을 보호하는 것으로서 형평에 반한다”고 덧붙였다.