[한강타임즈 장경철 기자] 부동산 규제에 대표적인 대못으로 꼽히던 DTI, LTV 완화가 지난 1일자로 전격 완화됨에 따라 신규 아파트 분양은 물론 미분양 시장에도 긍정적인 효과가 나타날지에 이목이 집중되고 있다.
규제 완화 덕분에 생긴 자금 여력이 냉각된 시장에 온기를 불러올 기대감이 어느 때보다도 높기 때문이다.
여기에 최근 아파트에 이어 수도권 연립주택의 매매가격이 대비 전셋값 비율이 처음으로 60%를 넘어서는 등 전세난이 가중되도 있다.
이는 아파트 전셋값 상승의 여파로 상대적으로 부담이 덜한 연립주택을 찾는 사람이 늘면서 연립의 전셋값도 동반 상승하고 있는 것으로 업계는 분석하고 있다.
이참에 전세난에 지친 실수요자들이 서울 접근성이 좋고 다양한 혜택을 주는 미분양으로 눈길을 돌리고 있다.
부동산 전문가들은 미분양에 주어지는 혜택을 최대한 누리면서 옥석을 가려 구입할 만하다고 조언하고 있다. '7.24 부동산대책' 발표 이후 부동산 시장이 회복세로 돌아서는 가운데 최근 매수문의 증가, 급매물이 회수, 매도호가 상승 등 미분양 아파트에 대한 문의도 늘고 있다.
디알람 이민규 실장은 "각종 부동산 지표가 개선되면서 신규분양 물량의 분양가도 인상 가능성이 높아져 내집마련을 위해 입지 좋은 미분양 아파트를 미리 선점하는 것이 좋다"고 "입지가 좋은 미분양은 앞으로 꾸준하게 줄어들 전망이지만 미분양 원인과 계약조건을 잘 따져보고 선택하는 것이 중요하다"고 말했다.
일반적으로 미분양 아파트는 건설사업자가 분양계획을 받은 후 입주자를 모집하는 과정에서 매매가 되지 않아 선착순으로 판매하는 주택을 말한다.
국내 아파트 공급방식은 대부분 선 분양 방식으로 준공전과 준공후로 구분하며 특히 준공 후 미분양 아파트의 경우 분양을 시작하고 준공시점까지 분양이 되지 않을 경우 '악성 미분양'으로 불리기도 한다. 그래서 사람들은 대부분 미분양 아파트하면 하자가 있어 분양이 되지 않는 것 아니냐는 선입견을 가지고 있다.
하지만 미분양이 꼭 단점만 있는 것은 아니다. 먼저 청약통장이 필요하지 않으며 이미 주택을 소유하고 있어 청약가점이 낮은 수요자들에게 유용하고, 계약이 선착순으로 이어져서 원하는 동과 층을 고를 수 있다는 장점이 있다.
특히 준공 후 미분양의 경우 즉시 입주가 가능하여 집을 구해야 하는 실수요자라면 이미 지어져 있는 집을 보고 살 수 있기 때문에 하자에 대한 우려도 적다.
또한 발코니 무상 확장, 잔금유예, 분양가 할인, 대출 이자지원, 인테리어 비용지원 등 추가 혜택이 있어 가격 면에서 유리하므로 미분양 아파트에 적용되는 장점들을 이해하고 구매 한다면 의외로 '흙속의 진주'를 고를 수 있다는 것이 전문가들의 조언이다.
하지만 미분양을 고르는데 주의할 점이 많기 때문에 구매에 앞서 철저히 따져봐야 한다. 일단 미분양의 원인을 파악해야한다. 미분양의 대표적인 원인으로 입지가 나쁜 경우를 볼 수 있다. 대중교통 이용이 불편하거나, 주변에 편의시설이 부족하거나 유해시설 등이 위치해 있는 경우가 그렇다.
인근에 기존 아파트대비 분양가의 차이가 커서 미분양이 발생하기도 한다. 간혹 이러한 이유로 입지가 양호한 재개발, 재건축 단지들이 미분양이 되는 경우가 더러 있다. 또한 신도시나 택지지구에 분양물량이 과잉공급 되면서 미분양이 되는 경우가 있는데 이런 경우 시간이 지나 해소 되는 경우도 있지만 장기 지속되는 경우도 있다. 원인에 대해 분석했다면 이제 정보를 수집해야한다. 미분양을 고를 때 분양가 할인, 중도금 무이자 혜택이 들어간 금액이 주변 지역 아파트와 비교해서 가격이 적당한지를 조사해야 하며 층과 방향을 체크하고 생활환경, 조망권 또한 좋은지를 파악해야 한다.
또한 가격하락이 비교적 적은 택지지구, 대단지, 역세권 위주로 둘러보고 주변에 개발 호재가 있으면 더욱 좋다. 다만 개발 호재들이 확정된 것이 아닐 수 있으므로 해당 지자체에 직접 확인하거나 전문가들에게 답변을 구해야 한다.
입주한 지 6개월이 지나지 않은 아파트들이나 계약률이 60~70% 이상 되는 단지도 매입 환경이 좋은 곳으로 꼽힌다. 1000가구 이상 대규모 단지나 대형 건설사들이 지은 이른바 '브랜드' 아파트를 계약하는 것도 좋은 방법인데 부동산 침체 속에서도 가격 하락 가능성이 낮기 때문이다.
가장 꼼꼼하게 따져봐야 할 부분은 역시 분양가다. 입주를 앞둔 미분양 주택은 대부분 분양가가 주변 시세보다 높거나 중대형이어서 안 팔리는 경우가 많다. 따라서 가급적 가격 할인을 받아서 매입하는 게 좋다.
교통이 편리한 지하철 역세권에 있는 미분양 아파트는 임대사업 목적으로 구입하기에 좋다. 하지만 분양업체의 설명만 의존하지 말고 직접 지하철 역에서부터 걸리는 시간을 측정해봐야 한다. 인근 중개업소를 찾아 주변 시세를 알아보는 것도 필수다.
특히 기존 주택들이 급매물로 쏟아진다면 집값 하락 가능성이 높은 만큼 구입을 재검토해야 한다.
한편, 규제 완화속 주목할 미분양 아파트로 경기도 고양 일산 백석동 '일산 요진와이시티', 서울 성북구 돈암동 '돈암 코오롱하늘채', 시흥시 배곧신도시 '배곧 호반베르디움2차', 서울 마포구 아현동 '마포 래미안푸르지오' 등이 있다.
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