할인되는 부동산, 수익률 좋아도 덥석 물었다간 낭패보기 십상

할인되어도 경쟁력 없으면 유명무실

[한강타임즈 장경철 기자] 경기도 안양 평촌에 사는 임찬국(45)씨는 최근 서울 구로구에 있는 한 저층 미분양 오피스텔을 분양받았다. 저층이라 분양가도 상층부에 비해 1,000만원 가량 저렴한데다 추가적으로 10%가량 할인 받았다. 근처에 업무시설이 많아 세무회계사무실로 임대를 맞췄는데 수익률이 무려 10%에 달한다.

임씨는 “주거용으로 오피스텔을 분양받아 임대사업을 할 경우 최근 주택임대소득 강화로 세부담이 늘어날 것 같아 아예 업무용으로 임대를 놓았다”며 “1년후에 임대료를 월 5만원 가량 올리는 조건으로 임대해 수익률이 더 올라갈 것”이라고 말했다.

부동산 투자에서 높은 수익률을 얻는 방법이 여러 가지가 있겠지만 그중 하나가 임씨처럼 할인하는 상품을 고르는 것이다.

아파트와 마찬가지로 상가 등 수익형 부동산도 미분양 물량이 적지 않다. 대부분 대형 건설사가 시공하는 아파트 비해 상가 등 수익형 부동산은 홍보가 취약하기 때문이다. 하지만 발품을 팔면 의외로 입지가 좋으면서 수익률이 좋은 알짜 수익형 부동산 들을 고를 수 있다.

특히 준공이 임박하거나 준공이 난 수익형 상품의 경우 분양가 할인은 물론 관리비, 인테리어 지원 등의 혜택도 준다.

최근 경기불황과 공급이 늘면서 잔여물량을 해소하기 위해 분양가를 낮춰서 분양하는 현장들도 늘고 있다. 분양가가 할인되면 임대가도 주변보다 저렴해 임차인에게 선호되고 있다.

준공이 임박했거나 떨어진 경우 임차인이 확보된 경우도 많고 투자와 동시에 바로 임대수익 회수가 가능하다.
할인분양은 민간업체 뿐만아니라 LH, SH공사, 인천도시개발공사 등 공기업에서도 선호되고 있다. 유동성 위기를 극복하기 위한 자산 매각과 구조조정 차원에서다. 이들 업체들은 분양가 할인은 물론 심지어 잔금 납부기간 연장은 물론 국민주택기금 이율로 매월 분할납입도 해준다.

민간업체에서 분양하는 미분양 상품들도 속속 할인에 나서고 있다. 미분양 아파트는 분양가의 10~20% 할인은 흔하고 50% 넘게 할인해 주는 경우도 있다. 예를들면 현대산업개발은 고양시 ‘삼송 아이파크’의 분양가를 최고 1억원 할인해주고 용인시 공세동의 ‘성원상떼레이크뷰’는 10억원이 넘던 전용면적 189㎡형을 4억4000만~5억원에 분양 중인데 64%까지 할인한 것이다.

상가의 경우는 임차인을 구해주고 할인까지 해줬는데도 미분양인 경우도 있다. 배후세대를 확보한 단지내 상가에 비해 주상복합아파트 등 일반 상가는 인기가 떨어진다. 이들 상가들은 분양가를 할인해주거나 미리 임대를 맞춰주고, 일정기간 임대료를 미리 지급해주는 등 다양한 혜택을 주고 있지만 미분양을 해소하는데 어려움을 겪고 있는게 현실이다.

최근 할인분양에 들어간 경기도 부천의 한 주상복합 아파트 상가가 대표적인 사례다. 지난 2007년 준공됐지만 상가 점포 450개 가운데 80개 정도가 미분양으로 남아, 결국 적게는 3000만원에서 많게는 3억6000만원까지 가격을 낮췄다.

최근 준공이 떨어진 서울 중랑구 상봉동의 한 상가도 일부 점포에 대해 10년동안 임차인을 보장해주고, 2년치 임대료를 미리 지급하는 등 파격적인 조건을 내걸었지만 아직도 분양 중이고, 이미 아파트 입주가 끝난 중랑구 묵동의 한 주상복합아파트도 상가 150개 점포 중 절반 정도가 미분양이다.

이처럼 이들 상가들이 미분양 해소에 어려움을 겪는 이유는 투자금액이 비교적 큰 데다, 임대가 맞춰졌다고는 하지만 상권 활성화에 대한 불확실성 때문이다.

오피스텔이나 도시형생활주택 등도 미분양을 해소하는데 어려움을 겪기는 마찬가지다. 공급과잉현상으로 인해 임대수익률이 지속적으로 하락하고 있기 때문이다. 설상가상으로 ‘주택임대차시장 선진화 방안’이란 악재까지 덮쳤다.

실제 오피스텔과 도시형 생활주택이 많은 영등포구 당산동과 관악구 신림동 부동산시장엔 냉기가 돌기 시작했다. 지역 공인중개업계 등에 따르면 오피스텔과 도시형생활주택은 거래가 줄면서 마이너스 프리미엄까지 형성되고 있으며, 급매위주로 거래가 이뤄지고 있다.

영등포구 당산동 A 오피스텔은 입주가 시작됐음에도 미입주 물량이 30%가량 되는 것으로 알려졌다. T오피스텔은 오피스텔 시장 침체가 계속되자 분양가를 10%이상 낮추면서 투자자를 구하고 있지만 수요는 최근 찾아 볼 수 없다는게 인근 부동산 중개업소의 이야기다.

한때 판교와 함께 ‘로또신도시’로 불렸던 광교신도시 오피스텔은도 침체의 늪에서 벗어나지 못하고 있다.

실제 광교테크노밸리 인근 S오피스텔과 T오피스텔은 지난 해 입주가 시작됐지만 절반가량은 불이 꺼진 상태고 두 곳 30㎡형의 경우 당초 1억7000만원선인 분양가를 낮춰 분양에 나서고 있지만 미분양 해소에 어려움을 겪고 있으며, 기존에 분양된 물건들은 현재는 1억4000만원 이하로도 거래가 안되고 있다.

이러한 현상에 대해 업계에서는 임대수익형 상품의 경우 선임대가 완료됐음에도 불구하고 안정적인 임대차 계약이 계속 지속될 것인지에 대한 여부와 상권의 활성화를 통해서 임차인 변동이 생기지는 않을 것인지에 대한 우려를 투자자들이 완전하게 해소하고 있지 못하고 있기 때문이기도 하다고 분석하고 있다.

미분양 상가가 많은 곳의 특징은 상권이 덜 발달돼 있거나 주변에 대형 상권이 있는 경우가 대부분이다.

분양 당시에는 임대가 맞춰져 있다고 해도 훗날 임차인을 구하는데 어려움이 많겠다는 걱정에 투자를 꺼리고 있다는 설명이다. 상가에 따라서는 선임대 완료가 된 경우에도 임대에 대한 내용에 투자자들이 우려할만한 사항이 있기 때문이다.

렌트프리에 대한 과도한 기간이라든가 시행사로부터 임대료 보조에 대한 계약있다 던가 하는 이면 내용이 있는 경우들도 있기 때문이다.

상가는 투자자 입장에서 임대수익률이 중요하지만, 이는 장사를 직접 하는 임차인도 마찬가지. 수익률이 높다는 것은 결국 세입자의 임대료 부담으로 돌아가고, 여기에 상권마저 제대로 활성화되지 못할 경우 세입자 구하기가 만만치 않아지기 때문이다.

따라서 분양가를 할인해주는 상품이라고 할지라도 선득 투자에 나서기 보다는 미분양의 원인분석을 철저히 해야 한다고 전문가들은 지적하고 있다.

거주 목적 성격이 강한 아파트 등 주택과 임대사업이 목적인 수익형 부동산의 경우 미분양 원인분석이 달라지며 투자시 체크포인트를 꼭 따져봐야 한다.

미분양의 원인으로 몇가지를 분석할 수 있는데, 아파트의 경우 교통여건 및 편의시설 열악, 학군 등이 취약해 주거선호도가 떨어지는 것이 아닌지, 상가 등 수익형 부동산은 배후세대 대비 점포수가 지나치게 많은 경우와 당초 분양가가 높은 경우, 입지가 떨어지는 경우, 가시성과 접근성이 미약하거나, 주변에 강한 상권의 형성으로 배후수요 등을 빼앗긴 경우, 전용률 대비 분양가가 높은 것은 아닌지, 경쟁 상품의 공급이 일시적으로 이뤄져 수요층 확보에 어려움을 겪는 경우 등이 있다.

하지만 여러 가지 조건을 충족하고 있음에도 불구하고 단순히 부동산 경기 침체로 할인된 가격으로 팔리고 있다면 투자해도 무난하다.

미분양 할인 상품 투자를 고려한다면 아파트의 경우 주택 수요자 입장에선 보다 나은 조건으로 내 집 마련을 할 수 있는 기회지만 과대·과장 광고 등을 주의해야 한다. 각종 혜택과 관련 내용이 계약서에 제대로 적혀 있는지 등을 반드시 확인해야 하고 건설사의 재무구조도 꼭 따져봐야 한다. 분양가를 파격적으로 낮췄다 하더라도 주변 시세와 꼼꼼히 비교해야 한다. 분양가를 낮췄더라도 주변 시세보다 비싼 경우가 있기 때문이다.

향후 발전가능성이 있는지 따져보고 임차인이 선호라는 입지인지도 살펴봐야 한다. 주변지역 경쟁 상가와 비교도 필수다. 할인이 됐다고는 하나 주변 지역 상가에 비해 경쟁력이 없는 가격이라면 큰 혜택을 볼 수 없기 때문이다.