수익 좋고 절세까지, 꿩먹고 알먹는 '수익형 부동산'이 뜬다

주거용 오피스텔, 도시형 생활주택, 지식산업센터, '외국인 렌탈(깔세)' 등 대표적

[한강타임즈 장경철 기자] 최근 공급과잉 등에 웰세소득에 대한 과세강화로 수익형 부동산이 위기를 맞고 있다. 하지만 위기 속에도 기회는 있는 법, 절세되는 틈새 부동산이 있어 관심을 끌고 있다.

대표적인 절세 수익형 부동산으로 주거용 오피스텔․도시형 생활주택, 지식산업센터(구 아파트형 공장) '외국인 렌탈(깔세)'등이 있다.

올해 초에 정부가 발표한 전․월세 과세 강화 방침으로 외국인 임대사업은 더 주목받고 있다.
외국인 세입자는 국내 근로자와는 달리 확정일자를 받지 않는 게 보통이고 국내 세법에 근거한 소득공제 신청도 하지 않는 경우가 많아 집주인의 임대소득이 잘 드러나지 않기 때문이다.

외국인은 과거 목돈이 필요한 중대형의 고급빌라를 선호했다. 하지만 최근엔 소형 오피스텔에 거주하는 이들도 많다. 단지 주변에 편의시설이 잘 갖춰져 있고, 우수한 교통여건, 비교적 저렴한 주거비용 등이 이유로 보인다. 오피스텔․호텔업계가 외국인 임대의 틈새시장으로 떠오른 이유가 여기에 있다.

특히 외국인들은 보증금 없이 적게는 3개월에서 많게는 2년치 월세를 한꺼번에 지불하는 '깔세 방식'을 선호한다. 투자자로선 한번에 목돈을 받을 수 있고, 경기침체 시대에 임대료 연체 등의 우려를 덜 수 있어 좋다. 하지만 월세를 많이 받고 세금을 피할 수 있다고 해서 외국인 임대 수익률이 항상 좋은 것은 아니다. 미군의 경우 미군 당국에서 집세만 지원해 주기 때문에 관리비는 집주인이 부담하는 경우가 많다. 중개수수료도 집주인에게만 받는다. 때문에 관리비와 수수료 등 기타 비용을 감안해 수익률을 따져봐야 한다.

소액투자처로 각광을 받고 있는 오피스텔과 도시형 생활주택에 투자하려는 사람들은 임대사업 등록을 신중히 고려해야 한다. 임대사업 등록 여부에 따라 취득세, 재산세 혜택이 크게 달라지기 때문이다.

이들 상품을 분양받아 임대를 하더라도 세금으로 빠져 나가면 힘이 빠지는 일. 임대소득 뿐 아니라 ′세테크′를 위해선 세금 관계를 철저히 따져봐야 한다.

부동산업계에 따르면 오피스텔, 도시형 생활주택 투자자는 임대사업자 등록을 해야 취득세나 재산세를 면제 받거나 부가세를 환급 받을 수 있다.

주거용인 도시형 생활주택과는 달리 오피스텔은 크게 일반 임대사업자와 주택 임대사업자로 나뉜다. 일반 임대는 상가나 사무실을 포함한 업무용이고 주택 임대는 주거용 오피스텔에 적용된다. 때문에 오피스텔의 용도를 정하지 않았다면 일반 임대사업자와 주택 임대사업자 중 어느 쪽이 유리한지 따져야 한다.

우선 임대사업자로 등록하지 않으면 오피스텔을 매입했을 때 취득세 4.6%를 내야한다. 또 공시가격의 60%를 과세표준으로 0.25%의 재산세를 내야 한다. 주택 임대사업자 등록을 하면 이를 줄일 수 있다.

주택 임대사업자로 등록하면 취득세가 면제되거나 일부 감면된다. 전용 60㎡ 아래는 면제고 60~85㎡는 취득세를 75%만 내면 된다. 재산세도 면제되거나 감면된다. 전용 40㎡ 아래는 면제다. 전용 40~60㎡과 60~85㎡는 각각 재산세를 50%, 75% 내면된다.

주거형으로 임대사업 등록을 하면 세제혜택을 누릴 수 있다. 일반 임대사업자는 주택 임대사업자가 받는 혜택의 절반만 받는다. 우선 사업자 등록을 하지 않는 경우와 같이 취득세 4.6%를 내야 한다. 재산세는 공시가격 60%를 과세표준으로 0.25%의 세율이 적용된다.

반면 부가세를 돌려받을 수 있다. 새 오피스텔은 건축비의 10%를 부가세로 내야한다. 일반 임대사업으로 등록하면 부가세를 전부 돌려받는다. 임대사업자로 등록하지 않은 사람은 물론이고 주택 임대사업자도 부가세 환급 혜택은 없다.

다만 사업자 등록이 세금을 줄이는데 유리하지만 사업 의무기간이 있다는 것을 기억해야 한다. 주택 임대사업자는 의무기간이 5년, 일반 임대사업자의 임대 의무기간은 10년이다. 일반 임대사업자가 10년을 채우지 못하거나 임대 중간에 주거용으로 전환하면 남은 기간에 대해 부가가치세를 6개월당 5%를 내야 한다.

최근 지식산업센터가 틈새 수익형으로 주목을 받으면서 뭉치돈이 몰리고 있다. 작년에 비해 세제감면 폭은 줄었지만 규제가 풀리는 것은 지식산업센터에 호재로 꼽힌다.

지난해 8월 국무조정실은 '네거티브 규제방식 확대 방안'을 내놓으며 지식산업센터의 임대제한 규제를 폐지할 방침이라고 밝혔다. 지식산업센터의 임차수요가 늘어나는 데 반해 임대제한 규제 때문에 물량이 부족한 상황을 개선하겠다는 게 정부의 목적이다. 관련법이 개정되면 이르면 올해부터 지식산업센터의 개별 사무실을 임대할 수 있다. 현행법상 개인이 임대 목적으로 지식산업센터를 분양받을 수는 없다.

지식산업센터는 한 번 임대할 경우 장기간 계약하는 경우가 많아 투자자 입장에서는 리스크가 상대적으로 적다는 장점을 가지고 있다. 그간 정부는 투기를 방지한다는 목적으로 개인의 지식산업센터 취득을 제한해 왔으나 민간 투자 참여를 이끌어 내기 위해 입장을 선회했다. 지식산업센터에 투자할 때 주의할 점을 살펴보면 다음과 같다.

우선, 입지적 여건을 살피는 것이 무엇보다도 중요하다. 대부분 지식산업센터는 교통 접근성이 우수하기 때문에 교통보다는 지리적인 우위성을 따지는 것이 필요하다. 자가 운전 접근이 용이하고 입주 직원뿐 아니라 방문객이 쉽게 찾아올 수 있는 곳이면 좋다. 임대 사업의 안정성도 고려해야 해야 하는데 지식산업센터는 장기 계약이 가능하다는 장점이 있는 반면 한번 공실이 생기면 면적이 넓기 때문에 손실이 크다.

따라서 공실 위험을 낮출 수 있는 전략이 필요하다. 이를 위해 신생 업체보다는 지난 3~5년간 매출을 꾸준히 낸 업체에 임대하는 것도 한 가지 방법이다. 그리고 관리 노하우 등도 꼼꼼히 살펴야 한다. 관리 회사가 기존에 어떻게 사무실을 관리해 왔는지를 따져봐야 하는데 이미 준공된 지식산업센터이라면 대략적인 검증이 가능하겠지만 신규 분양을 받을 경우에는 쉽게 판단하기가 어렵다. 지식산업센터의 자체 경쟁력을 정확히 판단해야 한다. 전용률 대비 임대가격 수준, 관리비용, 주차대수, 각종 편의시설 구비 상황을 입주자 입장에서 바라볼 필요가 있다. 아무래도 입주 업체는 비용적인 측면과 직원 만족도에 따라 입주 결정을 할 것으로 보이기 때문이다.

마지막으로 분양 가격을 주변 시세와 비교해 적정한지 따져야 한다. 또한 정부가 올해 상반기 중 지식산업센터의 임대 규제를 철폐하겠다고 언급은 했지만 아직까지 그 방안은 명확하지 않다. 무엇보다 민간 임대 사업자에게 임대 허용을 풀어줄 경우 기존 지식산업센터에 주어진 세제 혜택이 크게 감소할 가능성도 배제할 수 없기 때문이다. 세제 혜택이 감소할 경우 임대 수익률은 그만큼 하락하게 된다. 최근 분양 공급이 지속적으로 증가하고 있어 미분양 위험에서 자유로울 수 없는 것도 단점으로 작용하고 있으므로 지역적인 공급 물량을 충분히 감안해야 한다.

디알람 이민규 실장은 "수익형 부동산은 절세도 중요하지만, 종국적인 목적은 결국 수익이다"며 "입지가 50%는 먹고 들어가는 수익형 상품의 특성상 임차인이 선호하는 입지인지, 인근에 인구가 유입되는 지역인지, 경쟁 상품이 과도하기 많치는 않은지 꼭 따져봐야 한다"고 조언했다.