부동산시장, 요우커를 잡아라

주요 지역 부동산 중국 큰손들 투자 열풍 들썩일 것으로 예상

[한강타임즈 장경철 기자] 올 한해 한국을 방문하는 중국인 예상 방한객 수가 600만명을 넘어설 전망이다. 예상대로라면 단일국가 기준 연간 500만명 이상이 한국을 찾는 것은 중국이 처음이다. 이들이 지난해 한국에서 지출한 비용도 1인당 236만원에 달한다. MCM·스파오·에잇세컨즈 등 중국인이 즐겨 찾는 일부 브랜드 명동 매장의 중국인 매출 비중은 전체 50~60%에 육박할 정도다.

‘요우커(游客·중국인 관광객)가 떠나면 한국 내수시장도 죽는다’는 말이 유통업계에서 심심찮게 나오는 이유다.

올해도 예외는 아니다. 한국관광공사 자료에 따르면 올 국경절(10월1~7일) 동안 방한 중국인 관광객 수는 16만명에 달할 것으로 분석했다. 이는 지난해 같은 기간 11만8000명보다 35%(4만2000명) 급증한 수치다. 이 기간 방한하는 전체 외국인 관광객 전망치인 32만명의 절반에 해당한다.

더욱이 이번 국경절은 인천 아시안게임(9월19일~10월4일)과 맞물린 ‘대목’인 만큼 유통업계는 또 한 번의 치열한 중국 손님 쟁탈전에 나섰다. 추석 시즌 매출 호조 기세를 몰아 실적 회복 기조를 확실이 굳히겠다는 전략이다.

최근 중국인 관광객이 많이 찾는 상권인 명동, 홍대, 이대 등이 새로운 ‘팝업 상권’으로 떠오르고 있다. 팝업스토어(pop-up store)란 단기 임시 매장. 짧으면 하루, 길게는 6개월 이상도 운영하지만 1~2주에서 한 달 정도 문을 여는 경우가 많다. 컴퓨터 화면에 떴다가 사라지는 ‘팝업’ 창에서 이름을 땄다.

팝업스토어는 특성상 기존 카페나 옷가게 등을 빌려 열 수밖에 없다. 임대비용은 팝업 기간, 기존 가게 영업 병행 여부 등에 따라 하루 수백만원부터 수천만원까지 천차만별이다.

팝업스토어 운영에는 신규 매장을 여는 만큼의 비용이 들어가는 경우도 적지 않다. 임대료 외에도 인테리어 비용에 몇억씩 들기도 한다.

사실 이전에도 기업들은 안테나숍이란 개념으로 특정 지역에 단기간 매장을 운영해왔다. 시장에 진출하기 전 3개월에서 1년 미만 동안 포괄적인 정보를 수집하고 고객 성향을 관찰하기 위한 목적이었다. 하지만 여기엔 비용과 시간이 꽤 든다. 반면 팝업스토어는 그보다 훨씬 짧은 기간 동안 운영하면서 안테나숍과는 또 다른 차원의 효과를 노린다.

팝업스토어 전문 임대사업도 틈새시장으로 뜨고 있다. 명동, 홍대 등 중국 관광객들이 자주 찾는 핵심상권 요지를 차지한 건물주나 카페 점주들이 공간을 임대해주면서 수익을 올리는 개념이다.

서울 명동 눈스퀘어에서 명동성당으로 이어지는 명동길은 중국 관광객을 포함해 하루 유동인구만 6∼7만명에 달한다는 알짜 상권이지만 하루 임대료만 1000만원 꼴일 정도로 임대료가 비싸다.

게다가 대부분의 상가가 대형 평형으로만 구성돼 있어 소규모 아이스크림 팝업스토어가 들어설 자리조차 없는 상황이다.

홍대 거리 인근의 팝업 스토어 임대가격은 이미 한달에 수천만원을 호가하는 경우도 적지 않다. 특히 시각적인 효과를 위해 인테리어 공사가 대대적으로 진행되는 만큼, 추가적인 비용부담이 임대비용을 뛰어넘는 경우도 다반사다.

로드샵의 경우, 젊은 소비자들에게 브랜드를 어필하고 홍보효과를 극대화할 수 있다는 점에서 효과가 크다. 다만 투자비용이 많이 들고 인테리어 및 설치 비용과 퇴거 비용도 만만치 않은 만큼, 대형 업체가 아니면 부담스러운 것이 사실이다.

적지않은 비용 부담을 떠 안고도 유통 업체들이 팝업 스토어의 매력에 빠진 이유는 중국 관광객 등에게 단기간에 홍보효과를 얻을 수 있다는 점과 발 빠르게 시장 트렌드 정보를 입수할 수 있다는 점 때문이다.

중국인들이 한국 부동산 시장에 큰손으로 등장하고 있다. 최근 1~2년새 제주도 내 중국인 소유의 토지가 급격히 늘고 있어 중국인들이 제주도를 아예 통째로 사려는것이 아닌가하는 우려의 목소리가 높다.

해외 투기적 자본의 부동산시장 유입에 따른 부작용을 방지하는 범위에서 제한적 범위에서 규제를 완화해야 한다는 지적이 일고 있는 것도 이러한 우려를 나타내고 있는 것이다. 제주특별자치도청에서 발표한 자료에 따르면 제주도의 중국인 소유토지는 2009년 2만㎡에서 2014년 6월 기준 592만2000㎡로 급증한 것으로 나타났다. 공시지가 기준으로는 4억원에서 5807억원으로 1450배 증가했다. 이에 따라 5년 전 1%에도 미치지 못했던 제주도 내 중국인 토지취득은 올해 외국인 소유 토지 중 절반 가량인 43%를 기록했다.

반면 2009년 49%를 차지했던 미국인 비율은 27%로, 11%였던 대만·태국 등 기타 아시아인의 비율은 6%로 급감했다.

중국인의 제주도 토지소유가 급격히 늘고 있는 것은 부동산투자이민제 시행이후 제주도에 대한 중국인의 선호가 높아졌기 때문이다. 부동산 투자이민제는 외국인이 국내 부동산에 일정 금액 이상을 투자하면 국내 거주 자격(F-2)을 주고 5년이 지나면 영주권(F-5)을 허용하는 제도를 말한다. 국내 역시 제주도를 제외한 지역은 부동산투자이민제 실적이 전무한 상황이지만 제주도는 과열될 조짐을 보이고 있다. 제주도 이외의 지역은 투자유치를 위한 규제완화가 필요한 시점이지만 제주도는 오히려 제한적 규제가 필요한 상황인 것이다. 제주도 역시 이 같은 현실을 인식하고 규제하는 방안을 검토중이다. 1인당 투자금액을 5억원에서 10억원으로 상향하거나 투자자 수를 도내 인구의 1% 수준인 6000명으로 제한하는 방안을 검토하고 있다는게 제주특별자치도청의 입장이다.

제주도를 찾는 중국인 관광객과 투자자가 늘어나면서 바오젠거리를 비롯한 신제주상권이 급성장하고 있는 배경에는 중국관광객이 몰리고 있기 때문이다. 제주를 찾는 외국인 관광객 중 70~80%는 중국인 관광객이다. 바오젠거리의 업종은 중국인 관광객 기호에 따라 꾸준히 바뀌고 있다. 유커들이 제주에서 가장 많이 찾는 물품은 화장품 의류 가방 특산품 순이다.

화장품 선호가 두드러져 바오젠거리의 30~40%가 화장품 매장으로 전환하고 있다. 화장품 매장이 계속 늘다 보니 바오젠거리와 연동 일대에 화장품 매장을 10개나 가진 사람도 나타나고 있다.

상권 확산은 부동산 가격 강세로 이어지고 있다. 연동지역 상가가격도 많이 올랐으며 2년 전 4억~5억원 하던 연동지역 도로변 3층 건물이 15억원까지 올랐고 상가 권리금은 100㎡ 기준으로 1년 전보다 배가 오른 2억원대를 형성하고 있다.

이러자 오른 임대료를 버티지 못한 기존 임차인들의 이전이 이어지는 가운데 이 지역 임대료나 권리금은 더 뛸 것으로 예상된다.

제주시 노형동과 함께 신제주상권으로 분류되는 연동 바오젠거리의 상가 임대료와 권리금이 최근 2년간 큰폭으로 상승했다.

제주특별자치도는 제주도를 방문한 중국 바오젠그룹의 이름을 따 지난 2011년 이곳을 '바오젠거리'로 명명하고 매년 거리예술제 등을 열어 상권 활성화에 앞장서고 있다.

전통적으로 월세보다는 연세(1년치 임대료를 선불로 임대인에게 지급)를 받는 제주도 특성상 보증금이 큰 의미가 없기 때문에 보증금은 2년간 큰 차이가 없지만 최근 연세에서 월세를 받는 곳이 늘어나면서 일부 상가는 점포당 3000만~5000만원 등 수도권 시세에 육박하는 보증금을 받는 경우가 있는 것으로 알려졌다.

최근 중국인 투자자에게 건물 소유권이 넘어가는 과정에서 임대료가 급등했고 임대료 인상을 받아들이지 않는 임차인은 권리금 없이 쫓겨나는 경우가 많이 발견됐지만 정상적인 임차권 거래 시 발생하는 영업권리금은 2년 사이에 200~300%까지 올라간 상황이다.

이것은 시작에 불과하다는게 상가업계의 이야기다. 제주는 중국과 거리도 가깝고 영주권 혜택도 있기 때문에 열기가 식을 조짐이 보이지 않는데 특히 상가의 경우 최근 1~2년 새 권리금과 임대료가 2배 이상 뛰었으며 중국인들이 상가와 오피스텔 등에 눈독을 많이 들이고 있는 만큼 앞으로도 더 오를 것이라는 전망이다.

제주특별자치도에서 수익형 부동산에 투자하려면 중국인 관광객이 집중적으로 방문하는 지역을 우선 고려해야 한다. 중국인들이 쇼핑 목적으로 지출하는 돈이 많아지면서 지역 상권에 미치는 영향력이 커지고 있기 때문이다.

전문가들은 중국인 쇼핑 밀집 지역 내 상가의 경우 이미 수년째 매물을 찾기 힘든 상황이라 투자 환경이 여의치 않지만 분양형 호텔 등 숙박업소에 대한 투자는 여전히 유망하다고 조언했다. 관광객이 지속적으로 늘고 있는 데 반해 숙박시설은 부족해서다.

중국인 관광객이 몰리는 대표적인 쇼핑 지대로 제주시 연동과 일도1동이 꼽힌다. 제주공항을 기준으로 연동의 경우 남측 직선거리로 2.4km, 일도1동은 동측으로 약 2.9km 떨어져 있다. 공항에서 차량으로 10여분이면 도착이 가능하다. 접근성이 좋은 만큼 쇼핑을 즐기기에 최적의 상권 입지를 갖추고 있다는 설명이다.

노형오거리에서 이어지는 노연로 일대 연동에는 신라면세점, 바오젠거리, 신화거리 등이 자리잡고 있어 쇼핑을 즐기는 중국인들로 붐빈다. 일도1동에는 제주중앙지하상가가 위치하고 있다.

신라면세점에는 상대적으로 고가 쇼핑으로 분류되는 면세 쇼핑객이 몰리고 있으며 바오젠거리는 화장품, 신화거리는 의류 등을 찾는 쇼핑객이 주류를 이루고 있다. 제주중앙지하상가에는 액세서리 의류 홍삼 화장품 보석 상점 등이 자리잡고 있다. 중국인들이 선호하는 쇼핑 상품을 다양하게 갖추고 있어 향후에도 지속적으로 방문객이 늘것으로 보는 이유다.

그러나 상가업계에 따르면 현재 바오젠 거리에는 중국인들이 많이 찾고 있어 중국 현지 투자들이 바오젠 거리 상권 3개를 매입, 앞에 나서지는 않고 도내 현지인들이 장사를 하도록 해 돈만 챙기고 있다는 비난의 여론이 형성되고 있다. 현재 중국 큰손들은 바오젠 거리가 중국인들이 많이 찾고 있는 것을 이용 상권을 매입해 돈만 챙기고 있으며, 앞으로 상권을 야금야금 매입해 행정에서가 투입한 곳이 중국인들만 들어올 수 있도록 할 기미도 보이고 있는 실정이다.

행정에서는 막대한 혈세를 투입한 상권이 안일하게 대처하는 사이 중국인들에게 상권전체가 넘어갈 수 있다는 것이다. 최근 도내에는 호텔 및 대지 매입에도 중국인들은 혈안이 되고 있는 시점에서 행정에서는 이러한 부분들을 면밀히 검토해 봐야할 시점이지만 제주시 담당부서 관계자는 아직까지는 그러한 얘기는 들어 보지 못했다고 말하는 등 현실을 즉시하지 못하고 있는 실정이다.

중국계 자본이 서울 동교·서교·합정정 등 홍대상권 일대에 도로를 낀 땅이 매물로 나오면 바로 매입하고 있다. 유커들이 출국하기 전 마지막으로 들르는 곳인 홍대 상권에 면세점 화장품가게 등을 지어 사업을 하려는 의도로 보인다.

이 영향으로 4년 전 3.3㎡당 1500만원 전후이던 단독주택 부지가 3.3㎡당 2500만원 이상 호가하고 있다.

중국인들이 매입하는 국내 부동산이 과거와 비교해 다양해지고 있다. 초기에는 부동산 투자이민제를 겨냥해 제주 땅을 주로 매입했지만 최근에는 유커를 대상으로 사업하기 위해 홍대 상권 부동산을 사들이고 있다. 또 실수요나 투자 목적으로 오피스텔이나 상가 등 수익형 부동산을 매입하는 이들도 등장하고 있다.

마포구가 집계한 외국인 토지 취득 현황에 따르면 중국인이 매입한 마포구 내 땅은 2012년 3월 2410㎡에서 2013년 3월 2864㎡, 올 3월 5789㎡ 등으로 늘고 있다.

마포구에서 외국인을 대상으로 하는 면세점은 44개인데, 이 중 절반 이상인 24개가 2010년 이후 생겼고 홍대상권에서 영업 중인 중국 전담 여행사도 23개나 된다.

중국 복부인 ‘다마(大)’가 국내 부동산 시장의 큰손이 될 가능성도 있다고 부동산 전문가들은 전망한다. 투자나 실수요 목적으로 국내 부동산을 매입하는 중국인이 늘고 있기 때문이다. 다마는 본래 중국어로 ‘큰어머니’라는 뜻으로 요즘은 부동산 재테크로 부를 일군 40~50대 복부인을 일컫는다.

서울 속 '중국마을'이라 불리는 연남동 화교타운. 최근 이 일대 평균 땅값이 3.3㎥당 3천만원선으로 3년새 두 배 가량 뛰었다. 인근 동교동과 서교동, 합정동 등 이른바 홍대 상권 땅값도 비슷한 상승폭을 보이고 있다. 서울을 찾은 중국인 관광객 수는 올들어 7월까지 336만명으로 지난해 같은 기간보다 45%나 늘면서, 인기방문지를 중심으로 한국에 상가나 주택을 사두려는 중국인 투자자가 늘었기 때문이다.
홍대 일대 상가 등이 중국인들에게 인기를 끌고 있는 이유는 원래 여행사하는 화교들이 홍대 일대에 많이 거주하고 있고 인천공항도 가깝고 교통적으로도 편리하기 때문으로 분석된다.

실제 홍대 근처 마포구에서 중국인들이 보유한 땅은 지난 2012년 2천4백여㎡에서 올해 5천7백여㎡으로 두 배 가까이 위치가 좋은 상가는 지난해보다 평당 7백만 원 이상 급등했다.

음식점이나 가게를 위주로 하고 있기 때문에 부동산 투자가 늘어날 경우 이 지역 경기 활성화에도 시너지 효과를 낼 것으로 예상되는 이유다. 향후에도 부동산 불황과 무관하게 서울 홍익대 앞 부동산이 중국 큰손들의 투자 열풍에 들썩일 것으로 예상된다.