초저금리 시대 ‘수익형 부동산’의 화려한 귀환, 눈길가는 분양현장은

각 상품마다 부각 트렌드 있기 때문, 투자시 중점적으로 볼 필요 있어

[한강타임즈 장경철 기자] 본격적인 초저금리 시대로 접어들면서 안정적인 수익이 기대되는 ‘수익형 부동산’이 다시 스포트라이트를 받고 있다.

부동산 전문가들은 당분간 커다란 변수가 없다면 수익형 부동산에 대한 관심은 더욱 커질 것으로 전망하고 있다.

수익형 부동산은 각 상품마다 부각되는 트렌드가 있기 때문에 투자시에 중점적으로 볼 필요가 있다.

가령 최근 수익형 상품에서 주목을 받는 것은 상가다. 그렇다면 어떤 상가를 선택해야 할까. 최근 신도시나 택지지구의 공급이 당분간 전무후무(前無後無)하다는 것을 감안하다면 선점이 중요하다.

이때에 선점이란 생활필수 업종과 관련된 사항인데 특히 유동인구를 유발하는 키테넌트(핵심점포)이 들어서기 때문에 자연스럽게 상권이 확장되는 효과를 누릴 수 있다. 더구나 입지적으로 지역의 중심에 위치해 선점효과를 노릴 수 있다.

즉 선점효과는 특정 업종이 먼저 들어오게 되면 유사업종은 쉽게 들어오기가 어렵다는 것이다. 따라서 신규시장을 초기에 독점적이며 공격적으로 영업할 수 있다는 장점이 있다.

공급과잉에 따른 수익률 저하로 외면받았던 오피스텔이 다시 조명받고 있다. 최근에는 호텔식 서비스를 도입해 차별화를 꾀하고 신혼부부 등 2~3인 가구를 겨냥한 투룸형이 각광을 받고 있다. 오피스텔 투자에서 가장 큰 위험은 공실인 만큼 기업체 입주 지역과 대학가 등 배후 임대수요를 갖춘 곳에 투자해야 한다.

주차난으로 곤역을 치뤘던 도시형 생활주택도 저금리 시대에 주목을 받고 있다. 주차요건의 강화로 공급이 줄어준데다 역세권이라면 투자가치가 충분히 있다.

분양형 호텔의 경우도 공급이 급속하게 증가하여, 관심도가 많이 줄어든 상태다. 현재 서울 명동, 마곡지구 수도권에는 송도, 평택 포승지구, 지방은 청주, 속초, 정선, 부산, 제주도 등에서 공급중이다.

분양형 호텔에 투자하려는 경우 몇가지 주의가 요구된다. 분양형 호텔은 투자 진입 장벽이 낮아 1억~2억원대 투자금을 확보한 사람이면 누구나 노려볼 수 있다. 하지만 10% 이상의 높은 수익률을 얻기 위해서는 계약전 여러 가지 확인해야할 것들이 있다.

믿을 만한 운영사가 맡았는지, 입지는 어떤지, 비용 산정은 온전하게 됐는지가 핵심이다.

입지 분석 시에는 관광객 유치에 유리한지, 편의시설이 밀집돼 있는지, 공항 접근성과 주변 관광시설 포진 여부 등을 체크해야 한다. 주변 호텔 객실 가동률 현황 분석을 기반으로 향후 예상 가동률을 점검하고 가동률이 70%에 미치지 못하면 투자 대상에서 제외해야 한다.

운영사 점검도 중요하다. 분양형 호텔은 객실 매출에 연동해 수익금을 지급받는 형태여서 결국 호텔 운영사 능력에 의해 수익률이 좌우된다. 따라서 브랜드와 운영능력이 검증된 운영사를 선택해야 실패를 줄이는 방법이다.

부동산센터 이호영 이사는 “최근 수익형 분양업체에서는 분위기가 좋을때 마케팅을 공격적으로 하는 심리가 일반적”이라며 “업체에서 제시하는 조건만 보지 말고 실제 적정 수익률이 나올 수 있는 입지에 있는지, 주변 개발호재 등은 실현 가능성이 있는지 등을 꼭 체크한 후 투자에 임해야 한다”라고 말했다.

◆상가

서울시 동작구 신대방동 356-60번지 일대 '동작 트인시아' 아파트 935세대 단지내상가 접수 중에 있다. 1층 71점포, 2층 15점포, 전면부 접한 스트리트 상가로 단지내 고장인구는 물론 인근 유동인구까지 유입하기에 용이하다. 분양가는 1층기준 3.3m²당 2,500만원대~2,900만원대로 추천업종은 편의점, 약국, 프랜차이즈 전문점, 커피전문점, 안경점, 전문음식점 등이다. 7호선 신대방삼거리역 도보 1분거리 초역세권 상가로 이 지역 랜드마크 상업시설로 탄생될 전망이다.

◆오피스텔

경북 포항시 남구 해도동에 들어서는 주거용 오피스텔인 '포항 엘리시움'은 지하 5층~지상 15층 규모로, 지하 1층~지하 5층은 주차장, 지상 1~2층은 상가가 자리할 예정이다. 지상 3층~15층에 전용면적 26~39㎡ 원룸 및 투룸형 총 286실로 이뤄졌다. 주차 대수는 319대로 1실당 1대 이상의 주차가 가능하다.

서울 마포구 신공덕동 5-75번지 외 7필지에 신공덕 오피스텔인 ‘공덕역 갑을명가시티’ 1·2단지가 분양중이다. 공덕역 갑을명가시티는 지하 2~지상 19층 2개동 총 323실로, 지하 1~2층은 주차장, 근린생활시설은 지상 1~2층, 오피스텔은 지상 3~19층, 전용 16.76㎡(187실)~19.73㎡(137실)로 구성된다. 펜타곤 역세권인 공덕역 3년 만의 소형오피스텔로, 1억2000만원대로 최근 2~3년간 신규 오피스텔 공급 가뭄지역으로 주변 경쟁상품에 비해 상당히 저렴하다.

◆도시형 생활주택

9호선 개통효과가 기대되는 강남 ‘논현동 한양수자인어반게이트’가 분양중이다. 지하2층~지상9층, 전용 16~20㎡, 4개 타입 총 108가구 규모로 구성되어 있다. 연간 8%대의 고수익과 대출한도는 최대70%까지 가능하며 분양 잔금과 동시에 임대수익을 누릴 수 있는 '선임대 후분양' 상품이다.

◆분양형 호텔

‘제주 성산라마다 앙코르’는 지하 2층~지상 9층, 전용면적 23~38m² 총 273실 규모로 분양중이다. 객실은 위치에 따라 성산일출봉·우도(성산항)·한라산·섭지코지·신양해수욕장·올레길의 편안하게 조망 가능하다. 객실단가는 비즈니스호텔의 수준이면서도 서귀포에서는 드물게 전 객실 테라스를 설치했고 테라스면적(4.30~5.29m²)은 분양가에 포함되지 않은 서비스면적이다.