투자하면 바로 임대수익 발생, 선(先)임대 후(後)분양 ‘수익형 부동산’ 인기

장점 많아 수익형 부동산 전반으로 확산

[한강타임즈 장경철 기자] 대기업에 근무하는 김오성씨(58)는 은퇴를 2년가량 남겨두고 있다. 김 씨는 최근 서울 당산역에 입주가 시작되는 오피스텔에 투자를 결정했다. 투자전에 지인에게 오피스텔에 투자를 한다고 하자 “요즘 오피스텔이 너무 많아 임차인 구하기가 쉽지 않은데 잘못 투자하면 공실이 나서 은행 이자는 물론 관리비까지 부담해야 한다”는 얘기에 망설였다.

하지만 김 씨가 투자하려는 오피스텔의 경우 이미 1년간 보증금 1000만원, 월 임대료 100만원의 임대차 계약 조건을 듣고 투자를 결심했다. 김 씨는 “분양업체가 오피스텔 세입자를 선정해 이미 임대 계약까지 끝내 놓았다”며 “투자하자마자 매달 일정한 수익이 생겨 만족한다”고 말했다.

이처럼 분양업체가 먼저 ‘수익형 부동산’의 임차인을 확보한 뒤 투자자에게 분양하는 이른바 ‘선임대 후분양’ 방식의 늘어나고 있다.

최근 저금리가 유지되면서 ‘수익형 부동산’ 투자에 관심은 있지만 공실을 걱정하는 투자자를 위해 이 같은 방식의 상품이 늘고 있는 것으로 업계는 분석하고 있다.

선임대 후분양 ‘수익형 부동산’은 투자자가 직접 임차인을 찾아야 하는 부담이 없고, 일정 기간 임대수익이 확정돼 있다는 게 장점으로 꼽힌다.

또 임차인의 특성이나 성향을 미리 파악할 수 있고, 투자 전에 상권 및 임대 활성화 정도나 지속성을 가늠해 볼 수 있으며, 계약된 분양가와 임대료를 비교해 예상 투자 수익률을 따져보기 쉽다는 잇점도 있다.

‘수익형 부동산’ 투자를 고려할 경우 주저하는 것은 공실(空室)이다. 선임대 후분양 ‘수익형 부동산’은 하지만 선 분양 후 사업비 충당의 어려움으로 사업이 중단되거나 준공 후에도 과잉공급으로 인해 임차인을 맞추지 못해 공실로 인한 손해를 보는 일이 종종 발생하고 있다.

설령 임대가 확정되어 있다고 해도 투자 시에는 입지, 분양가격, 경쟁상품의 공급량, 대기 임대수요자 등을 꼼꼼히 따져 얼마나 안정적인 수익을 낼 수 있는지 체크 해봐야 한다고 전문가들은 조언하고 있다.

상가에 관심이 늘면서 선임대 상가가 주목을 받고 있는데, 안정적인 임대수익을 기대할 수 있어 초보 상가 투자자에게 적합하다. 그러나 가짜세입자를 통한 편법분양 가능성도 있어 사전에 사업자등록증 확인, 임대보장기간을 확실히 체크해야 한다.

한 부동산 전문가는 “통상 임대가 확정된 수익형 상품의 경우 계약시 받는 임대료와 임차인이 실제 지급하는 돈이 같은지 확인해야 한다”며 “분양업체가 분양이 잘되도록 임차인가 내는 임대료에 일정 기간 수익을 보전해 주는 곳도 많아 주의해야 하는데 임대 보장기간이 지나면 실 수령 임대료가 줄 수 있기 때문이다”라고 말했다.

선임대·후분양 방식으로 분양중인 ‘수익형 부동산’ 현황

▲서울 강북구 ‘수유역 하이시티’ 도시형 생활주택=서울시 강북구 수유동 733번지 일대에 선임대·후분양 수익형 부동산인 ‘수유역 하이시티’ 도시형 생활주택을 분양중이다. 연면적 5,235.48㎡, 도시형 생활주택(지상 5~12층, 144세대)과 오피스텔(지상 2~4층, 39실)로 총 183세대로, 총 1개동, 지하 4층~지상 12층 건물로 전용면적 16~17㎡기준으로 4호선 수유역에서 도보 4분거리에 있다. 실투자금은 약 2,500만원 정도면 안정적인 임대사업이 가능하고 바로 앞 성신여대 운정캠퍼스를 비롯해서 서울사이버대, 한신대, 덕성여대 등 주변에 10여개 대학과 서울대학병원, 충무로, 동대문, 명동 등이 인접하고 있어 직장인·자영업자 임대수요가 풍부하다. 지하철 4호선 미아역이나 수유역을 이용하면 서울 도심까지 30분대에 이동이 가능하고 바로 앞에는 버스정류장이 있어 다수의 버스를 이용할 수 있어 교통여건이 아주 좋은 편이다.

▲서울 강남구 ‘논현동 한양수자인어반게이트’ 도시형 생활주택=한양건설이 서울 강남구 논현동에 공급하는 강남구 ‘한양수자인 어반게이트’는 싱글족을 위한 도시형 생활주택이다. 지하 2층~지상 9층에 총 108가구로 이뤄진 한양수자인 어반게이트는 전용면적 기준(발코니 무료 확장 부분 면적 별도) 16.20~20.70㎡ 4개 타입으로 구성돼 있다. 일부 가구는 실제 사용 면적(발코니 확장 면적 포함) 규모만큼 테라스도 갖췄다. 단지에서 도보 2분 거리인 차병원사거리 인근 지하철 9호선 삼정역(가칭·내년 개통 예정) 주변은 ‘의료·관광·숙박 기능 특화 지역’으로 조성될 예정이며, 7호선 학동역과 2호선 역삼역도 도보로 이용할 수 있다. 강남역 롯데칠성 용지, 삼성동 현대차그룹 본사 예정 용지(옛 한전 용지) 개발 수혜 지역이라는 점과 9호선 개통 시 트리플 역세권이 된다는 점에서 시세 차익도 가능하다. 분양가는 전용면적 16.20㎡ 기준 2억2000만원 선이다.

▲인천 남동구 논현동 논현 2차푸르지오시티 오피스텔=인천 ‘논현 2차푸르지오시티’는 지하 7층~지상 20층 1개 동 규모로 지상 3층부터 오피스텔로 구성됐다. 전용 20~63㎡ 규모의 소형 오피스텔 총 771실로 대단지 규모로 선임대 후분양 방식으로 분양된다. 이 단지는 남동인더스파크 내 위치해 있어 8만여명의 근로자를 임대수료로 확보할 수 있다. 교통으로는 수인선(오이도역~송도역) 남동인더스파크역과 도보 2분이면 이동 가능한 초역세권에 입지해 있다. 또한 인천지하철 1호선 원인재역도 도보 10분이면 이동이 가능해 편리한 대중교통 생활이 가능하다. 단지 내에는 3층과 13층, 17층, 19층에 옥외 녹지공간 및 휴게시설을 설치하였으며, 대지면적의 30%를 공개공지로 만들어 넓은 녹지공간도 제공한다. 또한 10층 이상에 부터는 바다조망이 가능해 쾌적한 생활을 누릴 수 있다.

▲경기 광명 소하동 ‘광명 행운드림프라자’ 상가=경기 광명역세권 택지개발지구 내 독점 근린상가인 ‘광명 행운드림프라자’가 분양 중이다. 지하 3층∼지상 4층에 점포 수 35개 연면적 7005㎡ 규모다. 이 상가는 사거리 코너와 횡단보도를 접하고 있어 노출과 시인성이 탁월한 데다 주변이 산과 녹지로 폐쇄돼 ‘항아리 상권’을 형성했다. 상권 독점이 탁월한 데다 주변 배후주거 8000가구 중 일부를 흡수하기 위해 지역 최대 주차장을 확보한 장점도 있다. 1㎢ 단위면적당 주거 인구밀도가 높은 데다 초·중·고교 4개가 상가 주변에 밀집해 학원, 병원, 프랜차이즈 등의 입지로 가치가 탁월하다는 평가다. 3.3㎡당 분양가는 지하1층 850만원, 1층 2600만∼3200만원선, 2층 950만∼1100만원선, 3층 850만∼1000만원선, 4층 650만∼800만원선으로 올 1월 준공예정이다.