을미년 11조원 토지 보상금 풀려, '수익형 부동산’ 급부상, 어디를 주목할까

최근 저금리의 영향으로 수익형 부동산 유입 늘 것

[한강타임즈 장경철 기자] 경기도 화성시 동탄1신도시에 거주하는 허창(50)씨는 동탄 2지구가 LH(한국주택토지공사)에 수용되면서 토지보상금 50억원을 받았다. 10년 넘게 음식점을 하며 큰 걱정 없이 대학에 다니는 두 자녀를 키우던 허 사장은 요즘 이래저래 걱정이 많다.

보상금으로 땅을 사자니 이미 주변에 땅값은 토지보상금 수령 시 가격보다 배로 올랐고, 그냥 정기예금에 넣어 놓기에는 2%가 되지 않는 저금리에 금융소득종합과세도 부담되기 때문. 결국 토지보상금으로 인근 상가에 투자할 계획이다. 허 사장이 투자하려는 상가는 금융기관으로 선임대가 확정되어 있고, 입점도 올 9월이라 투자회수도 빠른 점이 매력적이다.

을미년에도 전국에서 택지개발 등 각종 개발 사업을 통해 약 11조원에 달하는 토지 보상금이 풀릴 전망이라 부동산 업계가 촉각을 세우고 있다.

한 부동산개발 정보업체 자료에 따르면 올 한 해 전국 145개 지역에 풀릴 예정인 토지 보상금을 파악한 결과 총 11조원으로 알려졌는데 이는 사업을 진행하는 지방자치단체·공공기관·개발사업자 등의 토지 보상 예산 금액을 합산한 금액이다.

특히 올해 전국 보상비 총액의 70%에 달하는 약 7조6000억원의 보상금이 수도권 48개 지역에서 풀릴 전망이다.

올 연말로 예정된 서울 강동구 '고덕강일 공공주택지구'(1조5000억원 규모) 사업과 3월경에 보상을 시작하는 경기 '과천지식정보타운 공공주택지구'(8000억원)가 대형 사업으로 꼽히고 있는 가운데 전체 보상가격이 3100억원쯤 되는 경기 의정부 '고산공공주택지구'가 지난 연말부터 보상 절차를 진행 중이다.

지방에서는 대전 '도안갑천지구 친수구역 조성사업'(7월·3000억원)과 경북 '신고리원전 5·6호기'(11월·1547억원)를 포함해 97개 사업지구에서 3조4000억원의 토지 보상금이 풀린다.

하지만 올해 토지 보상 규모는 지난해보다 2조원 정도 줄었는데 이는 정부 방침에 따라 한국토지주택공사(LH) 주도의 택지 개발이 중단됐기 때문이다.

부동산 업계에서는 토지 보상금의 상당 부분은 부동산 시장에 재투자될 가능성이 높은 만큼 개발 사업지 인근 지역을 중심으로 부동산 투자가 활기를 띨 것으로 보고 있다.

과거의 선례를 보더라도 토지보상금의 50~60% 정도가 부동산 시장에 투입되는데 이 중 인근 대토를 위해 10%정도가 투입되고 40%가량이 상가, 오피스텔 등의 수익형 부동산 시장으로 투자되는 구조로 변화하고 있는 것으로 파악되고 있다.

과거에는 토지보상금으로 강남권 아파트에 투자하는 것이 대세였다. 하지만 최근에는 저금리의 영향으로 수익형 부동산에 투자하려는 수요가 크게 늘었다.

다만, 업계에서는 토지보상금을 받은 후 1년 내에 부동산을 매입해야 취득세 감면 혜택을 받는 점은 유의해야 하고, 상가나 건물은 철저하게 수익성에 초점을 맞춰 투자해 한다고 조언하고 있다.

시중의 약 750조에 해당하는 부동자금 규모를 고려해볼 때, 올해 전국에 지급될 토지보상금의 규모는 미미한 수준”이라며 “다만 장기적으로는 토지보상금을 비롯한 시중의 부동자금이 상대적으로 수익성이 좋은 수익형 부동산으로 유입될 가능성이 높다. 특히 송파 위례신도시, 문정지구, 마곡지구, 동탄2신도시 등의 신규 상권의 형성이 예상되는 지역은 중·장기적으로 자금 흐름이 원활해지면 가치 상승의 여력이 크다는게 업계의 이야기다.

토지보상금 대체 투자처 유망 수익형 부동산 현황

△위례신도시 ‘위례 드림시티’=위례신도시 근생8 3-1, 3-2에 근린상가인 ‘위례 드림시티’가 분양중이다. 지하 3층~지상 5층, 연면적 8,088.63㎡, 총 66개 점포 규모로 20m, 10m, 6m 보행자 도로를 접하고 있는 3면 개방형 상가다. 강남으로 연결되는 지하철 8호선 우남역(2017년 개통 예정)과 위례신도시를 관통하는 트램이 만나는 초역세권 상가이자 소비세대가 따른 곳으로 이동하지 않는 항아리 상권이다.

△배곧신도시 ‘배곧프라자’=경기도 시흥시 배곧신도시 상 2-3-1에 근린생활시설인 ‘배곧프라자’가 분양중이다. 지하 2층~지상 8층 연면적 15,138.16㎡규모, 총 점포수는 82개다. 서울대학교 시흥캠퍼스(2018년 개교 예정)를 중심으로 각종 연구시설이 들어서고, 서울대와 연계한 초·중·고교가 조성돼 국내 최고수준의 ‘교육특화 주거단지’가 될 전망이며, 500병상 규모의 서울대병원이 입지해 교육·의료산업 클러스터 조성이 기대된다. 준공은 2015년 8월예정이다.

△평촌 ‘W에이스타워’=경기도 안양시 동안구 관양동 1019-5번지 외 2필지에 스트리트몰인 'W-에이스타워'가 공급예정에 있다. 지하 2층~지상 7층, 연면적 22,443.40㎡ 규모로 주차는 최대 167대까지 가능하며 평촌 유일의 120m의 스트리트형 테마상가로 조성된다. 평촌 스마트스퀘어에 입주할 6만명의 직장인과 포스코 더샵 센트럴시티의 1,459세대는 기본이고, 여기에 인근 평촌 거주민과 오피스텔 약 8만 세대, 인접 아파트형 공장 및 산업단지의 3만 명이 확보되어 있다. 중도금 40% 무이자 혜택이 주어지며, 2016년 1월 준공예정이다.

△동탄2신도시 ‘피추·마추프라자’=동탄2신도시 시범단지내 '피추프라자‘와 ’마추프라자‘가 분양중이다. 먼저 ’피추프라자‘는 지하 3층~지상 7층, 7,263.37㎡규모로 지하 3층~지하 1층은 주차장, 지상 1층~지상 7층은 근린생활시설로 구성된다. 총점포수는 43개, 4면이 도로를 접하고 있다. '마추프라자'는 지하 3층~지상 6층, 7,682.99㎡규모로 지하 3층~지하 1층은 주차장, 지상 1층~지상 6층은 근린생활시설로 구성된다. 총점포수는 46개로, 3면이 도로를 접하고 있다. KTX·GTX 동탄역(예정)과 광역환승센터가 도보 거리에 위치한다.

△평택 소사벌지구 ‘소사벌 골드캐슬프라자’=경기도 평택시 소사벌지구내 일반상업지역 비전동 1098-1번지에 '소사벌 골드캐슬 프라자' 상가가 공급 예정이다. 지하 2층~지상 8층의 대지 1066.10㎡에 연면적 8.245.13㎡규모로 1층 층고가 6m, 2층~7층 4.5m, 8층 5.5m 이상으로 건설되어 복층이 용이하며 소사벌 상업지역에서는 유일하게 3~7층을 위락시설이 가능한 상가다. 삼성전자가 1차로 15조6000억원을 투자해 생산라인을 확충하겠다고 밝히고, LG디지털 파크 산업단지 등이 예정되어 있으며 또한 2015년 말 개통 예정인 KTX신평택역 (강남 수서역 22분 소요예상) 완성이 눈앞에 있다.

△인천 논현·한화신도시 ‘라피에스타’=인천 남동구 논현동 747-1에 랜드마크 스트리트몰인 라피에스타 상가가 분양 중에 있다. 지하 2층~지상 7층, 총 점포수 172개, 연면적 37,000㎡규모로 3.3㎡당 분양가는 600만~3,500만원 선이다. 아파트 밀집지역의 중심사거리에 위치한 실속형 상권, 한화지구 주민들의 휴게공간인 '한화지구공원' 바로앞 메인사거리코너에 위치하고 있다. 논현지구 4만세대 중심 복합몰, 논현한화신도시의 첫 멀티플렉스 입점 및 스트리트몰 설계. 500m내 7개 단지가 인접한 약 7000세대의 고정고객을 확보하고, 멀티플렉스 영화관 입점으로 쇼핑, 음식, 문화, 판매시설등과의 시너지효과를 기대할 수 있다.

△G밸리 ‘구로디지털 효성해링턴타워’=호텔신라의 비즈니스 호텔 브랜드인 '호텔 신라스테이'와 복합 개발되는 오피스텔인 ‘구로디지털 효성해링턴 타워’가 분양중이다. 서울시 동작구 시흥대로 596(신대방동)에 들어서는 이 오피스텔은 지하 4층~지상 9층과 19층 2개동으로 규모는 오피스텔 160실과 ‘신라스테이 구로’ 호텔 313실을 합쳐 총 473실로 구성된다. 2호선 구로디지털단지역이 도보 3분, 개통예정인 신안산선이 1분이면 이동 가능한 더블역세권이다. 준공은 2015년 12월 예정이다.

△제주 노형동 ‘라마다 노형 제주 호텔’=‘제주의 강남’으로 불리는 노형동 917-2 일대에서 ‘라마다 제주 노형 호텔’이 분양중이다. 이 호텔은 지하 4층 지상 18층 전용면적 23~28㎡ 총 352실 규모로 라마다 호텔 4가지 등급 중 특급호텔 규모의 라마다 급으로 고품격 스위트룸으로 설계된다. 이 호텔은 생보부동산신탁에서 자금관리를 맡아 5년간 분양가의 8%를 수익률로 확정 보장하고 있다. 중도금 50%도 무이자로 대출해주며, 개별 등기가 가능해 투자자들은 객실 소유권의 매매가 가능하다. 준공은 2017년 2월 예정이다.