민간택지 분양가 상한제 4월 폐지, 수혜 부동산은

▲지역주택조합 ▲미분양 ▲분양전환임대 ▲수익형 부동산 등 수혜

[한강타임즈 장경철 기자] 올해 4월 민간택지에 대한 '분양가 상한제'가 폐지되면서 아파트 인기 지역을 중심으로 분양가 상승이 뚜렷해질 전망이라 어떤 부동산이 수혜를 입을지에 업계의 관심이 쏠리고 있다.

‘분양가 상한제’가 폐지되는 4월 전국 아파트 분양물량은 전년 동월 대비 66.7% 증가할 것으로 부동산 업계는 예상하고 있다.

4월달부터 재개발․재건축 등 민간택지 내 아파트에 대해 ‘분양가 상한제’가 탄력적으로 적용되어 이들 아파트는 분양가 상한제의 조정을 받지 않기 때문에 분양가가 다소 상승할 전망이다.

부동산 업계에서는 ‘분양가 상한제’가 적용되지 않는 서울, 부산 지역의 신규 분양 아파트는 4~5% 상승을 전망하고 있는 가운데 지역별로는 서울 등 수도권은 5% 가량, 부산과 울산 등과 같은 지방의 경우 4%대의 분양가 상승 요인이 발생할 것으로 예상하고 있다.

따라서 분양가가 저렴하고 다양한 혜택, 절세효과와 안정적인 수익이 나오는 ▲지역주택조합 ▲미분양 ▲분양전환임대 ▲수익형 부동산 등이 수혜 부동산으로 보고 있다.

당장 4월달부터 서울 및 수도권에 재개발 및 재건축 분양물량이 많기 때문에 조합원들의 추가 부담을 줄이기 위해 일반분양가를 높일 가능성이 크다.

분양가 상한제가 폐지는 분양아파트의 자본수익(시세차익)이 줄어드는데다 1%대의 기준금리로 인해 수익형 부동산에 대한 투자자의 관심이 높아질 수 있다.

그러나 최근 수익형 부동산의 대표 상품인 오피스텔의 경우 공급물량이 많아 수익률이 떨어지고 있는 추세라 은퇴계층의 경우 추가적인 부동산 매입은 리스크가 있어 보이며, 아파트 인기지역을 중심으로 선임대 상가 등을 주목할 만 하다.

부동산 3법 통과에 따른 민간택지의 분양가상한제 탄력 적용이 오는 4월부터 진행되면서 민간택지 분양가 상승이 사실상 불가피해졌고 이로 인해 아파트 실수요자는 분양가가 저렴한 주택에 눈을 돌릴 확률이 많고, 은행금리에 3배가량 수익이 나오는 수익형 상품의 관심은 더욱 커질 전망이라고 업계는 말했다.

▲ 민간택지 분양가 상한제 4월 폐지 수혜 부동산 현황

민간택지 분양가 상한제 4월 폐지 수혜 부동산 현황

-지역주택조합 아파트-

▲서울 성동구 성수동1가 서울숲 벨라듀=서울 성동구 성수동1가 일대에 서울숲 벨라듀 아파트가 들어선다. 쌍용건설이 짓는 지역주택조합 아파트로, 764가구로 이뤄진다. 전용면적별 가구 수는 59㎡형 515가구, 84㎡형 249가구 등이다. 지하철 2호선 뚝섬역이 걸어서 5분 거리에 있고 분당선 서울숲역이 걸어서 이용할 수 있다. 내부순환로․동부간선로․강변북로가 가깝다. 교육여건이 괜찮은 편이다. 경동초, 경일중, 성수․경일고, 성수공고 등으로 걸어서 통학할 수 있다. 한양․한양여․건국․세종대 등이 모여 있는 대학가가 가깝다. 서울숲공원을 비롯해 뚝섬유수지 체육공원․살곶이체육공원․한강둔치공원을 이용하기 편하다. 서울․수도권에 6개월 이상 거주한 무주택자나 전용 85m 이하 소형주택 1가구를 소유자는 조합원 신청을 할 수 있다

-미분양 아파트-

▲경기 연천읍 연천읍 현가리 연천 로하스=태원건설(주)이 연천군 연천읍에 아파트를 공급한다. 연천읍 연천읍 현가리 498번지 일대에 건립된 연천 로하스 아파트는 지상 10~15층 2개동에 전용면적 84.86㎡A형 81세대, 84.89㎡B형 10세대 등 총 91세대로 구성돼 있다. 광폭 발코니와 전실을 적용해 서비스 면적과 공간 활용도를 최대화했으며 붙박이장, 세탁실 겸 다용도실로 활용 가능한 수납공간도 마련했다. 또 도시가스가 공급돼 안전성과 편의성을 높였다. 교통 인프라 개발도 한창이다. 경원선 복선전철 동두천~연천 구간 20.87km 전철화 사업이 진행 중이며 오는 2019년 사업이 마무리 되면 지하철 1호선 종착역이 동두천역에서 연천역으로 연장된다. 3.3㎡당 분양가는 505만원~545만원선이다.

▲서울 강동구 고덕동 고덕역 래미안 힐스테이트=삼성물산과 현대건설이 서울시 강동구 고덕동 670 일대에 ‘고덕역 래미안 힐스테이트’를 분양 중이다. 지하 3층~지상 35층 51개동, 총 3,658세대, 연면적 688,500㎡로 구성된 대단지 아파트이다. 전용면적 기준 59~192㎡ 중 환금성이 좋은 전용면적 85㎡ 이하 중소형 비율이 전체의 68%를 차지해 투자자들의 관심이 많다. 건폐율이 19.94%로 설계 돼 단지 내 조경 및 동간거리가 넓다. 계약금 10%만으로 입주이전까지 비용부담이 없고 분양가 상한제 심사가격보다 3.3㎡당 134만원 낮은 가격이다. 현재 발코니 무상확장 등의 혜택이 주어지며 입주는 2017년 2월 예정이다.

-분양전환임대 아파트-

▲경기 시흥시 배곧신도시 시흥배곧신도시 EG the1 1차=EG건설은 배곧신도시에 처음 공급되는 분양전환 임대아파트인 ‘시흥배곧신도시 EG the1 1차’를 선보인다. 소형면적에선 보기드문 4룸 구성으로 눈길을 끈다. 5.8m에 이르는 광폭거실을 비롯해 선반형 실외기실, 각종 수납공간 등 중대형 면적에 필적하는 요소들도 두루 갖췄다. 9개동, 총 840가구 규모로 전용면적 59㎡으로만 구성된다. 단일평형이지만 4가지 타입(A, B, C, D)이 공급돼 입주자의 선택권을 넓혔다. 임대거주 기간 동안에는 취득세와 재산세, 종부세 등 세제부담이 없다. 추후 분양전환으로 주택을 취득한 뒤 되팔더라도 양도세를 물지 않는다.

-수익형 부동산-

▲위례신도시 위례 드림시티(근린상가)=위례신도시 근생8부지 근린상가인 ‘위례 드림시티’가 분양중이다. 지하 3층~지상 5층, 연면적 8,088.63㎡, 총 66개 점포 규모로 동측 및 남측 20m, 북서측 10m, 북동측 6m 보행자 도로를 접하고 있는 3면 개방형 상가다. 지하 3~지하 2층은 주차장, 지하 1층~지상 5층은 상가로 구성된다. 2017년 우남역의 개통으로 위례신도시에서 가장 빠른 상권형성이 기대된다. 입지는 상주인구 10만여 명의 수도권 마지막 강남권 신도시인 위례신도시 남측 관문에 위치하며 주요 상업시설 및 공공·업무시설 최대 밀집지역으로 꼽힌다. 우남역(8호선), 위례 트램선 등의 교통호재와 인근에 KTX 수서역 신설 예정에 있다.

▲위례신도시 위례 중앙 푸르지오(단지내 상가)=위례신도시의 중심인 C1-5,6블록에서 블루칩 스트리트형 상가인 ‘위례 중앙 푸르지오’가 분양중이다. ‘위례 중앙 푸르지오’의 상업시설은 트램을 따라 늘어선 가로에 지하 1층, 지상 2층에 중소형 점포 156개가 들어서는 형태로 계약면적 약 2만480㎡ 규모로 공급된다. 최근 서울시가 확정 발표한 위례~신사선(위례중앙역~신사역), 및 위례선(트램)의 최대 수혜상가로 꼽힌다. 또한 이 상가는 바로 앞에 약 1만6000여㎡ 규모의 대형 광장이 조성될 예정이며 이국적으로 정취가 물씬 풍기는 테라스 형태로 조성되는 것도 매력이다.

▲경기 광명 소하동 퓨처마크(근린상가)=경기 광명시 소하동 1343-6번지에 '퓨처마크'를 분양한다. 지하 1층~지상 3층 총 점포수 24개 연면적 2970㎡ 규모로 3.3㎡당 분양가는 지상 1층 기준으로 2,900~3,300만원선이며, 평균 전용률이 62.60%로 인근 주변 상가들보다 우수하며, 25m와 15m 도로를 접하고 있는 4면 개방형 상가다. 광명시 전체에 유일한 대형할인마트 이마트를 마주하고 있어 시너지효과에 대한 기대감과 희소성이 높게 평가된다. 올 10월경 준공예정이며 1호선 연장, 신안산선 추진중에 있다.

▲서울 강서 마곡지구 마곡 아이파크(오피스텔)=현대산업개발은 서울 마지막 노른자위인 마곡지구에 ‘마곡 아이파크’ 오피스텔 회사보유분을 분양중이다. '마곡 아이파크'는 서울 강서구 마곡지구 B8-2,3블록에 위치하며 지하 5층~지상 14층 2개동으로 468실이다. 전용면적별로는 원룸형인 23~26㎡는 396실, 투룸형인 35~36㎡는 72실로 구성된다. 입주예정일은 2016년 12월이다.

▲경기 용인시 기흥역세권 기흥역 롯데캐슬 레이시티(오피스텔)=경기 용인시 기흥역 역세권내 노른자위 핵심블록에 들어서는 ‘기흥역 롯데캐슬 레이시티’ 분양중이다. 기흥역 복합도시내 1블럭은 주상복합단지로 지하 4층~지상 38층, 3개동으로, 아파트 260가구(전용 84㎡)와 주거용 소형 오피스텔 403실(전용 22~24㎡), 근린생활시설 등으로 지어진다. 입주시 공실에 대비해 2년간 연 6% 임대수익을 보장해주며, 분양조건은 계약금 750만원(정액제)에 중도금 무이자 혜택이 주어진다. 입주는 2017년 11월 예정이다. GTX․신분당선, 같은 블록안에 AK가 운영하는 대규모 복합쇼핑몰이 들어설 예정이다.

▲경기 시흥시 배곧신도시(오피스텔)=배곧 신도시에 첫 공급되는 ‘배곧 로얄팰리스’ 오피스텔은 분양 전 사전예약을 하고 있다. 서울대 국제캠퍼스(병원포함)와 신세계 프리미엄 아울렛, 복합 쇼핑몰 등 풍부한 편의시설이 들어서는 만큼 사전예약의 열기가 뜨겁다. 배곧 로얄팰리스는 지하 4층~지상 15층, 4개 동이며 총 720실의 대규모 오피스텔로 건립된다. 전용면적은 선호도가 가장 높은 전용 42~54㎡ 중소형 위주로 투룸 형태와 거실을 구비한 형태로 구성했다. 배곧 로얄팰리스 오피스텔은 3.3㎡당 평균분양가는 600만원대로 주변시세보다 분양가가 저렴하게 책정되었다.

▲제주 제주시 노형동 루브르 골든튤립 제주노형호텔(분양형 호텔)='제주의 명동'으로 불리는 제주시 노형동 917-2 일대에서 '루브르 골든튤립 제주노형호텔'이 분양중이다. 이 호텔은 지하 4층 지상 18층 전용면적 23~28㎡ 총 352실 규모로 루브르 호텔 그룹 산하 4성급 특급호텔 규모의 고품격 스위트룸으로 설계된다. 골든튤립 제주노형호텔은 아파트처럼 개별등기가 가능하고, 분양계약과 동시에 10년 임대차계약을 체결하여 안정적인 임대수익이 보장되며, 국내 최초로 생보부동산신탁이 분양대금뿐만 아니라 호텔운영자금까지 관리하여, 실투자금 대비 최고 17%까지 수익을 지급해 준다. 400미터 거리에 총 사업비 1조원을 카지노를 비롯해 복합시설 등이 조성되는 드림타워도 드림타워 추진, 롯데면세점 이전 등의 호재가 있다.