2低, 1高 시대…대안은 수익형 부동산, 알짜는 어디에

은퇴 후 월세 수입 통한 정기적인 현금 흐름 확보하기 위해 수익형 선호

[한강타임즈 장경철 기자] 은퇴에 대비해 중산층 이상에서는 상가와 오피스텔 등 안정적인 수익을 거둘 수 있는 알짜 수익형 부동산을 마련하는 추세다.

이처럼 수익성 부동산을 취득하려 하는 근본적인 이유는 은퇴 후 월세 수입을 통한 정기적인 현금 흐름 확보하기 위함이다.

사실 저성장, 저금리보다 더 큰 문제가 바로 우리나라의 급속한 고령화 문제이다. 약 750만명으로 추산되는 베이비부머 세대의 본격적인 은퇴가 이미 4년전부터 시작됐기 때문이다.

최근 공무원 연금이나 노령연금을 둘러싼 극심한 사회적 갈등을 보자면 인구 고령화로 인해 예상되었던 문제들이 이제는 현실로 부각되고 있는 셈이다.

통계청이 발표한 예측에 따르면 2018년에 고령인구(65세이상 인구) 비율이 14%를 넘는 고령사회에 접어들고, 2026년에는 고령인구 비율이 20%를 넘는 초 고령사회에 도달한다고 하니 얼마 멀지 않은 미래 우리나라는 5명 중 1명이 고령인구가 된다는 것을 의미한다.

이러한 고령하는 부동산 시장을 자본이득(Capital gain) 위주에서 현금흐름(Cash-flow)형으로 투자의 흐름이 바뀌게 된 계기가 되었다. 여기에 1~2인 가구 수의 급격한 증가라는 사회적 변화가 주택시장 침체와 저금리 기조가 이어지면서 수익형 부동산 인기가 식지 않고 있는 것도 그 변화의 모습이다.

수익성 부동산의 경우 문제점은 투자의 관심이 늘고 있는 만큼 공급도 증가해 수익률이 하락하고 있다는 점이다. 이러한 연유로 연 수익률이 5% 이상만 되어도 수익이 안정적이라면 높은 관심을 보이고 있다.

그렇다면 2저(低)․1고(高) 시대에 과연 어떤 수익형 상품을 주목해야 할까. 업계에서는 상가의 경우 입지여건도 중요하지만 우량 임차인을 선택할 것을 주문하고 있다.

관심 있는 점포가 눈에 잘 띄지 않는 후면에 있거나 이면도로에 있어 접근성이 떨어져도 입소문 마케팅을 잘하고 실력 있는 임차인만 찾으면 입지 열세를 충분히 극복할 수 있기 때문이다.

오피스텔이나 도시형 생활주택처럼 주거 기능이 있는 수익형 부동산은 주차공간을 얼마나 확보했냐에 달려있다고 해도 과언이 아니다. 특히 전세난으로 주차여건이 잘 갖춰지거나 역세권 등 교통이 편리한 지역 오피스텔 등이 주목을 받을 전망이다.

그 외 최근 비교적 공급이 활발한 지식산업센터나 소형 오피스의 경우도 마찬가지다. 환경을 강조하는 업무시설의 경우 조망권 여부나 커뮤니티시설 확보 등이 투자의 핵심으로 급부상하고 있다.

최근 저금리로 예금금리 2%, 월세 전환율 6~7%에서 알 수 있듯이 부동산 임대수익률이 3배 이상 높고 정부의 정책방향도 민간 임대주택사업을 활성화하기 위해 세제, 금융상의 파격적인 혜택을 추진 중이라 가격이 하락하지 않을 만한 지역과 입지만 선택한다면 2저(低)․1고(高)시대에도 잘고른 수익형 부동산은 여전히 가치 있고 매력적인 핵심자산으로 남을 것이라는게 업계의 중론이다.

▲ 2저 1고 시대 주목할 수익형 부동산 현황

2저(低), 1고(高) 시대 주목할 수익형 부동산 현황

-상가-

▲위례신도시 ‘위례 드림시티’=위례신도시 근생8부지 근린상가인 ‘위례 드림시티’가 분양중이다. 지하 3층~지상 5층, 연면적 8,088.63㎡, 총 66개 점포 규모로 동측 및 남측 20m, 북서측 10m, 북동측 6m 보행자 도로를 접하고 있는 3면 개방형 상가다. 지하 3~지하 2층은 주차장, 지하 1층~지상 5층은 상가로 구성된다. 2017년 우남역의 개통으로 위례신도시에서 가장 빠른 상권형성이 기대된다.

▲서울 강서 마곡지구 ‘동익 드 미라벨’=동익건설은 서울 강서구 마곡지구의 랜드마크로 꼽히는 LG사이언스파크 근처에 지을 상업시설 '동익 드 미라벨'을 3월에 분양한다. 주차장 부지에 들어서는 상업시설이어서 주차장이 넓고 점포의 실제 사용공간 비율인 전용률이 높은 게 특징이다. 지상 8층 건물 가운데 1·2·8층이 상가다. 모두 168개 점포로 구성한다. 입점은 2016년 7월 예정이다.

▲경기 광명시 소하동 ‘광명 퓨처마크’=경기 광명시 소하동 1343-6번지에 ‘퓨처마크’가 분양중에 있다. 지하 1층~지상 3층 총 점포수 24개 연면적 2970㎡ 규모로 3.3㎡당 분양가는 지상 1층 기준으로 2,900~3,300만원선이다. 평균 전용률이 62.60%로 인근 주변 상가들보다 우수하며, 25m와 15m 도로를 접하고 있는 4면 개방형 상가로 소하지구 일반상업지에서 가시성과 접근성이 좋다. 광명시 전체에 유일한 대형할인마트 이마트를 마주하고 있어 시너지효과에 대한 기대감과 희소성이 높게 평가된다.

▲경기 화성 동탄2신도시 ‘우성 KTX 타워'=KTX동탄역이 걸어서 1분 거리인 초역세권에 입지한 상가인 '우성 KTX 타워'가 분양 예정이다. 광역비즈니스콤플렉스 내 일반상업용지에서 최초로 분양되는 대형상가다. 일반상업 2-6블록에 위치하며 지하 3층~지상 11층, 1개 동, 연면적 2만5,680㎡에 이르는 총 116개 점포로 구성된다. 또한 주차대수도 법정대비 130% 높은 203대로 넉넉하게 마련되어 있다.

▲위례신도시 ‘위례 중앙 푸르지오’=위례신도시의 중심인 C1-5,6블록에서 블루칩 스트리트형 상가인 ‘위례 중앙 푸르지오’가 분양중이다. ‘위례 중앙 푸르지오’의 상업시설은 트램을 따라 늘어선 가로에 지하 1층, 지상 2층에 중소형 점포 156개가 들어서는 형태로 계약면적 약 2만480㎡ 규모로 공급된다. 저층부의 상가가 길을 따라 늘어서 있어 접근성과 가시성이 뛰어난 장점이 있다. 더욱이 위례신도시의 새교통수단인 위례선(트램) 역시 단지 앞을 지나게 돼 더블역세권의 상권을 형성한다.

▲대구광역시 동구 신서동 '비젼스퀘어'=대구광역시 동구 신서동 1188번지 대구 신서혁신도시 내에 '비젼스퀘어'가 최근 상가 트렌드인 스트리트형으로 분양중이다. 지하 1층~지상 6층에서 총 5개층에 총 143개 점포가 공급되며 연면적 22,199.95㎡규모로 400여대 주차가능하다. 신서혁신도시의 조성으로 인구유입 약 40만명, 생산유발효과 2조 5천억원, 국내·외 방문객은 연간 약 36만명에 달한다. 준공은 오는 12월예정이다.

-오피스텔-

▲서울시 마포구 신공덕동 ‘블루마리’=서울시 마포구 신공덕동 3-3외 21필지에 호텔식 주거용 오피스텔 블루마리 259실이 분양을 앞두고 있다. 연면적 10,123.92㎡, 지하 3~지상 18층 중 오피스텔은 지상 2~지상 18층, 근린생활시설은 1층으로만 구성되며 오피스텔은 전용면적 기준 19.89~39.78㎡ 총 4개타입이다. 항공사 스튜디어스 전용 호텔식 주거관리시스템을 도입해 2년간 월세를 보장한다. 사업장의 위치는 공항, 서울역, 서울 도심, 강남 등 진출이 용이한 마포구 신공덕동 내에 위치하며 5개 전철이 환승하는 공덕역이 인접해 우수한 교통인프라를 자랑한다. 서울 시내와 여의도 출퇴근 직장인(약 156만명) 및 연대, 이대, 서강대 등 5개 명문학교 10만 7천명 재학생, 연 730만명의 외국인 관광객 등 풍부한 임대수요를 확보했다.

▲경기 성남 분당구 백현동 ‘판교역 SK허브’=골드라인 신분당선 판교역이 도보 5분 거리에 위치한 오피스텔 판교역 SK허브가 회사보유분을 특별 분양중이다. 강남역까지 13분대에 진입이 가능하고 판교IC도 가까워 교통 최대 수혜지로 꼽히는 판교 역 SK허브는 성남시 분당구 판교역세권에 대단지 오피스텔로 전용면적 31.27㎡~84.98㎡의 다양한 구성과 총 1,084실의 최대 규모를 자랑한다. 국내최대 복합 쇼핑몰 알파돔시티(코엑스 4배)와 현대백화점(2015년 8월 오픈)이 SK허브 오피스텔 바로 앞에 위치하고, 국내 최대 벤처단지인 판교 제1테크노밸리(입주완료)와 제2테크노밸리(2017년 착공예정)가 위치한 최고의 요지다.

▲경기 용인시 기흥역세권 ‘기흥역 롯데캐슬 레이시티’=경기 용인시 기흥역 역세권내 노른자위 핵심블록에 들어서는 ‘기흥역 롯데캐슬 레이시티’ 분양중이다. 기흥역 복합도시내 1블럭은 주상복합단지로 지하 4층~지상 38층, 3개동으로, 아파트 260가구(전용 84㎡)와 주거용 소형 오피스텔 403실(전용 22~24㎡), 근린생활시설 등으로 지어진다. 입주시 공실에 대비해 2년간 연 6% 임대수익을 보장해주며, 분양조건은 계약금 750만원(정액제)에 중도금 무이자 혜택이 주어진다. 입주는 2017년 11월 예정이다.

▲서울 강서 마곡지구 '마곡 사이언스파크뷰'=서울의 마지막 노른자위로 평가받는 마곡지구에 발산역에서 도보로 1분 거리 초역세권 오피스텔 및 상가인 '마곡 사이언스파크뷰'가 분양 중이다. '마곡 사이언스파크뷰'는 서울 서남부의 핵심 도시로 개발되는 마곡지구 내에서도 가장 입지가 우수하다고 평가받고 있다. 지하 5층~지상 14층 규모로 지하 B1층~B5층 100% 자주식 주차시설, 지상 1층~3층 근린생활시설, 4~14층 오피스텔로 이뤄져 있다. 마곡지구는 IT(정보기술), BT(생명공합기술), NT(나노기술) 등의 미래지식산업단지로 개발되며, LG그룹을 비롯해 코오롱, 이랜드 등 주요 대기업들의 이전이 줄줄이 예정돼 있다.

-도시형 생활주택-

▲서울 강서구 방화동 ‘경동팰리스힐’=서울 강서구 방화동 898번지 일대에 5호선 개화산역 초역세권에 도시형생활주택 ‘경동팰리스힐’이 회사보유분 분양을 시작했다. 김포공항 경동팰리스힐은 지하 1층~지상 7층 규모로 전체 60가구로 이루어져 있다. 공급형은 전용면적 기준(발코니 무료확장 부분 면적은 별도) 12.22㎡~19.41㎡까지 7개 타입으로 구성되어 있다. 이 단지는 5호선 개화산역을 도보 3분 거리에 위치하여 있으며, 1km 반경 내에 지하철 5호선 방화역, 9호선 신방화역, 공항시장역과 그리고 공항철도노선의 김포공항역 등 5개 이상의 전철을 도보로 이용할 수 있다. 분양가는 주력 평형이 1억 미만인 9000만원대다.