저금리 기조 오피스 수익률 감소, 집합매장용 상가 자산가치 상승세

투자수익률, 오피스·상가 ↓…매장용 집합건물 ↑

[한강타임즈 장경철 기자] 저금리 기조로 수익형부동산에 대한 관심이 높아지고 있는 가운데 오피스 수익률이 감소하고 있는 것으로 나타났다. 반면, 소규모 투자를 할 수 있는 집합매장용 상가의 경우 자산가치 상승세가 두드러졌다.

국토교통부가 올 1분기 전국 17개 시·도 2만7955개 상업용부동산을 대상으로 임대시장동향(투자수익률·공실률·임대료 등)을 조사, 발표한 자료에 따르면 상업용부동산의 자산가치는 지난 분기에 이어 전반적으로 상승세를 이어갔다. 다만 상승폭은 다소 둔화되는 양상을 보였다.

특히 오피스(사무실), 상가 등 전국 상업용 부동산의 1분기(1∼3월) 투자수익률은 매장용 집합건물을 제외하고 모두 지난해 4분기보다 소폭 하락한 것으로 나타났다.

투자수익률, 오피스·상가 ↓…매장용 집합건물 ↑

2015년 1분기 오피스 투자수익률은 1.46%로 전기대비 0.07%p 하락, 중·대형 매장용은 1.49%로 0.15%p 하락, 소규모 매장용은 1.34%, 집합 매장용은 2.09%로 0.45%p 상승한 것으로 나타났다.

3개월간의 임대료 수입 등의 소득수익률은 오피스 1.19%, 중·대형 매장용 1.23%, 소규모 매장용 1.09%, 집합 매장용 1.40%로 지난 분기와 비슷한 수준을 보였다. 이는 임대료와 운영경비가 큰 변동이 없었기 때문이다.

자산가치의 변동을 나타내는 자본수익률은 오피스 0.27%, 중·대형 매장용 0.26%, 소규모 매장용 0.27%, 집합 매장용 0.69%로 나타나 상업용부동산의 가격 상승세를 이어갔다.

저금리 기조 및 임대사업자 우대 정책 등으로 투자대상으로서 수익형 부동산에 대한 선호도가 꾸준히 유지되면서 자산가치 상승세는 지속되었으나 상승폭은 둔화됐다.

2015년 1분기 투자수익률을 지역별로 살펴보면, 오피스의 경우, 서울, 경북, 경기, 대구 등이 높은 수익률을 기록한 반면, 충북이 가장 낮은 것으로 나타났다.

서울경기와 대구경북 지역은 투자관심 증가영향으로 자산가치가 상승하며 높은 수익률을 기록했다.

반면, 인천, 대전, 충북 등은 다른 지역에 비해 높은 공실 영향으로 자산가치가 하락하며 낮은 투자수익률을 기록했다. (공실률: 전국 13.5%, 인천 18.4%, 대전 20.2%, 충북 20.3%)

중·대형 매장용은 대구, 부산, 울산, 서울 등이 높은 수익률을 기록한 반면, 대전, 충남 등이 낮은 것으로 나타났다.

서울은 홍대, 종로, 명동 등 유동인구가 풍부한 기존 활성화된 상권을 중심으로 높은 수익률을 보였다.

부산, 대구, 울산은 공공기관의 혁신도시 이전 등 부동산 경기 활성화에 대한 기대감 영향으로 높은 수익률을 기록한 반면, 대전과 충남은 기존 상권이 위축됨에 따라 1% 미만의 낮은 수익률을 기록했다.

소규모 매장용은 대구, 부산, 제주, 경북 등이 높은 수익률을 기록한 반면, 세종, 인천이 낮은 것으로 나타났다.

대구, 부산은 전반적인 상업용부동산에 대한 관심과 수요가 증가하는 등 부동산시장 활성화의 영향으로 높은 수익률을 기록했으며, 세종은 분양초기 높게 형성된 가격이 다소 조정 받으면서 자산가치가 하락하는 등 낮은 수익률 기록했다.

집합 매장용은 경남, 울산, 부산, 대구, 경북 등이 높은 수익률을 기록한 반면, 강원과 세종은 낮게 나타났다.

집합건물은 일반건물에 비해 자산규모가 작아 상대적으로 개인이 투자하기 용이한 특성을 가지고 있으며, 지역별로 임대료 수입 등에 의한 소득수익률은 큰 편차를 보이지 않은 가운데 영남지역의 부동산시장 자산가치 상승세가 두드러졌다.

반면, 세종은 높은 초기 분양가격의 영향으로 낮은 소득수익률을 보였으며, 강원, 광주 등은 상권침체의 영향이 지속되며 낮은 자본수익률을 기록했다.

서울, 높은 임대료 부담으로 공실률 상승

2015년 1분기 오피스 공실률은 13.5%로 전기대비 0.8%p 상승, 중·대형 매장용은 10.5%로 0.2%p 상승, 소규모 매장용은 5.1%를 보였다.

오피스는 공급 지속과 공공기관 이전, 사무실 축소 움직임 등 수요 감소의 영향으로 공실률이 지속적으로 증가 추세에 있으며, 중·대형 매장용은 연말 재계약 과정에서 일부 임차인이 교체되는 등 자연적인 공실 발생이 소폭 상승의 주된 요인으로 나타났다.

한편, 소규모 매장용은 규모가 작아 상대적으로 임대차 계약이 용이한 영향으로 중대형 매장용에 비해 5.4%p 낮은 것으로 나타났다.

2015년 1분기 공실률을 지역별로 살펴보면, 오피스는 부산, 경기, 충남을 제외한 대부분의 지역의 공실률이 상승하는 모습을 보였다.

서울은 강남대로 상권을 중심으로 높은 임대료 수준에 부담을 느낀 일부 임차인이 이탈하는 등 수요가 뒷받침하지 못하며 공실률이 상승했다.

광주와 울산은 인근 혁신도시(나주, 우정)의 오피스 신규공급 영향으로 기존 임차인이 이동함에 따라 공실률 소폭 상승했다. 부산은 서면상권의 대형빌딩 리모델링 공사로 입주업체들이 인근 빌딩으로 이전하면서 공실률 소폭 하락했다.

중·대형 매장용은 서울, 경기, 광주 등은 공실률이 하락한 반면, 부산, 인천, 대전, 울산 등은 소폭 상승하는 모습을 보였다. 이는 대부분의 지역에서 연말연초 계약만료로 인한 임차인 교체과정에 따른 단기적 공실이 발생했기 때문인 것으로 분석된다.

서울은 화곡상권의 마곡지구 개발사업 진척에 따른 단기 임대수요 증가 영향 등으로 공실률이 소폭 하락했으며, 경기, 광주는 연말 임차인 교체과정에서 발생했던 공실이 해소되는 모습을 보였다.

소규모 매장용은 울산, 제주, 충북 등이 낮은 공실수준을 보인 반면, 대전, 부산, 전북 등은 높은 공실수준을 보였다.

소규모 매장용은 대부분 전통시장에 소재하거나 주요상권 이외의 지역에 소재하고 있으며, 중·대형 상가(3층이상)에 비해 임대면적이 작아 임대차 계약이 상대적으로 용이함에 따라 3층이상의 중·대형 상가에 비해 안정적인 공실 수준을 보였다.

오피스‧중대형 매장용 임대료 소폭 상승

2015년 1분기 오피스 임대료는 14만8000원/㎡으로 전기대비 0.2% 상승, 중·대형 매장용이 31만8000원/㎡으로 0.2% 상승, 소규모 매장용이 16만5000원/㎡, 집합 매장용이 28만8000원/㎡으로 0.1% 하락했다.

오피스와 중·대형 매장용은 연말 연초 재계약 과정에서 임대료 수준이 소폭 상승했으며, 집합 매장용은 연초 재계약 과정에도 불구하고 저금리 기조에 따른 월세전환율 하락이 상대적으로 민감하게 반응해 임대료 수준이 하락했다.

한편, 소규모 매장용은 건물의 입지와 규모 조건 등이 상대적으로 열세해 중·대형 매장용의 절반 정도의 임대료 수준을 보였다.

2015년 1분기 임대료를 지역별로 살펴보면, 오피스는 서울, 대전 등은 상승한 반면, 경기, 대구, 인천, 광주 등은 소폭 하락했다.

서울은 공실증가에도 불구하고 신규 임차계약시 기존 임대료보다 높은 가격으로 임대계약이 체결되면서 임대료가 소폭 상승했다. 반면, 임대료가 하락한 지역은 공급증가(광주 상무지구), 공실해소를 위한 가격경쟁(대구 동성로), 전반적인 상권 침체(인천 주안) 등이 주된 사유로 나타났다.

중·대형 매장용은 서울, 부산, 광주 등은 상승한 반면, 대구, 충남, 전남 등은 하락했다.

서울은 대기업 직영매장의 입점 경쟁(강남대로), 재계약시 임대료 상승 등의 영향으로 지난 분기 대비 임대료 소폭 상승했으며, 부산은 유동인구가 풍부한 서면, 중구시장 등 상권의 임대수요가 꾸준한 영향으로 임대료가 올랐다. 반면, 대구는 중심상권(대구 동성로)의 공실해소를 위한 가격경쟁으로 인해 임대료 하락 발생

소규모 매장용은 서울, 부산, 경기, 대구 등이 높은 임대료 수준을 보인 반면, 전북과 전남이 낮은 임대료 수준을 보였다. 소규모 매장용의 임대료는 대도시를 중심으로 높게 형성돼 있으며, 중·대형 매장용에 비해 건물입지와 규모가 열세해 절반 정도의 임대료 수준을 보였다.

집합 매장용은 대부분의 지역이 하락한 가운데 서울, 인천 등은 상승했다. 서울은 ‘주말 차 없는 거리’ 등의 상권 활성화 노력이 계속되는 신촌상권을 중심으로 임대료가 소폭 상승했으며, 대전(목원대)과 세종은 신규 상가 공급이 지속되는 가운데 분양초기 형성된 높은 임대료가 지속적인 조정과정에 들어가면서 임대료 하락했다.

임대가격지수, 오피스 ↓‧중대형 매장용 ↑

2015년 1분기 오피스 임대가격지수는 하락한 반면, 중·대형 매장용은 상승했다. 신규공급, 금융기관 중심의 사무실 축소 및 공공기관 이전 등 수요 감소 등의 영향으로 오피스 임대가격지수는 전기대비 0.1% 하락(전년동기대비 0.3% ↓)했다.

내수관련 경제지표의 회복세에 따라 대도시 주요상권을 중심으로 임대수요가 꾸준해 중·대형 매장용 임대가격지수는 전기대비 0.1% 상승(전년동기대비 0.4% ↑)했다.

2015년 1분기 임대가격지수를 지역별로 살펴보면, 오피스는 서울, 부산, 인천, 등은 보합, 그 외의 지역은 하락을 기록했다.

서울은 테헤란로 상권의 한국전력 이전(`14.12.1) 영향 등 가격하락요인과 전반적인 연말연초 재계약에 따른 가격상승요인이 혼재하며 보합세를 유지했다. 광주 등은 신규공급 증가(나주혁신도시, 상무지구) 영향으로 수요가 분산되며 거래 가능한 임대료가 소폭 하락했다.

중·대형 매장용은 서울, 부산, 울산이 상승한 반면, 대구, 광주 등은 하락했다. 서울(서초, 홍대합정 등)은 유동인구가 풍부한 활성화된 기존 상권을 중심으로 임대수요가 꾸준한 영향으로 상승했다.

부산은 중구시장 상권에 대기업 직영매장 진출이 활발해지면서 임대료 수준을 견인한 반면, 대구와 광주는 각각 중심상권내 공실해소를 위한 가격경쟁 및 공급 증가 등으로 하락했다.

한편, 2015년 1분기 상업용부동산 임대동향조사는 국토교통부가 한국감정원에 위탁해 실시했으며, 감정평가사 및 전문조사자 약 250명이 지역 방문조사, 임대인·임차인 면담조사 등 현장조사를 수행했다.

상업용부동산에 대한 정보는 매분기 조사·발표하고 있으며, 통계청 국가통계포털(kosis.kr), 국토교통통계누리(stat.molit.go.kr), 한국감정원 부동산통계정보시스템 R-ONE(r-one.co.kr) 및 부동산가격정보 앱(app)을 통해 스마트폰에서도 확인할 수 있다.