스튜어디스 전용·기숙사형 오피스텔, 소형 오피스 틈새 ‘수익형 부동산’으로 주목

임차인 확보가 수월하고 안정적인 수익이 가능하다는 장점

[한강타임즈 장경철 기자] 최근 저금리로 수익형 부동산에 관심이 높아지고 있는 가운데 공급 또한 늘고 있어 특정 임차인을 타겟으로 한 특화 수익형 상품이 각광을 받고 있다.

이러한 특정 임차인을 타겟으로 한 수익형 상품은 임차인 확보가 수월하고 안정적인 수익이 가능하다는 장점이 있다. 하지만 수요가 한정되어 있는 관계로 공급이 지나치게 늘어날 경우 경쟁이 치열하기 때문에 상품별 차별화 전략이 요구된다.

대표적인 틈새 수익형 부동산으로 ▲스튜어디스 전용 오피스텔 ▲기숙사형 오피스텔 ▲소형 오피스 등이 있다고 업계는 분석하고 있다.

▲스튜어디스 전용=전문직업인 겨냥한 맞춤형 주택이 속속 선을 보이고 있다. 부동산업계에 따르면 최근 스튜어디스, KTX 승무원, 간호사 등 특정 집단 또는 직업군을 겨냥한 맞춤형 수익형 주거상품이 속속 등장해 관심을 끌고 있으며 폭발적으로 증가하고 있는 공무원 수험생 등 특정 수요층을 타깃으로 특화한 상품이 쏟아져 나올 전망이다.

▲기숙사형 오피스텔=기숙사형 오피스텔은 기업체, 대학교, 대형병원, 산업단지 내 역세권, 대학가 산업공단 주변 등 1~2인 가구의 주거 수요가 많은 곳에 집중적으로 공급되고 있다.

최근 산업단지내의 환경조성 규제가 완화되면서 대규모 산업단지내 기숙사형 오피스텔이 투자자들의 관심을 끌고 있다. 오피스텔의 경우 투자자들의 가장 큰 고민거리는 공실률이었다. 아무리 높은 임대수익률이 보장된다 하더라도 임대계약자가 나타나지 않는다면 크나큰 골칫덩어리가 되기 때문이다.

▲소형 오피스=최근 분양형 소평 오피스 공급이 활발하다. 수년 전 서울 도심 지역에서 간간히 분양되던 것이 최근 서울 업무지구와 신도시 개발이 이어지면서 다시 고개를 들기 시작했다. 이들은 임대 수요가 꾸준히 받쳐주는 대기업 계열사·협력사 및 법원·관공서 지역에서 분양하는 것이 특징이다.

소형 오피스란 공급면적이 70~85㎡ 전후인 사무실로 '섹션 오피스'라고도 불린다. 대형 빌딩을 다양한 규모로 분할해 분양하는 상품이다. 최근 임대료 등 비용 절감을 위해 사무실 규모를 줄이는 기업이 늘어나는데다가 '베이비부머(1955~1963년생)'의 은퇴 등으로 소규모 창업이 증가하면서 소형 오피스 임대 수요가 늘고 있다는 업계의 전언이다.

수년 전 도심에서 공급된 소형 오피스들은 현재 수익률이 연 7~8% 수준을 유지하고 있는 것으로 알려졌다. 서울·수도권에 새로 업무지구나 산업단지가 형성되면서 오피스 상품이 꾸준히 나오고 있고 기본적으로 대기업 계열사와 협력사의 수요가 있으며 개인이 운영하는 소규모 업체도 생겨나고 있어 입지만 좋으면 수요는 탄탄한 편이다. 공급면적 대비 전용면적이 넓다는 것과 사무 공간을 넓게 사용할 수 있는 장점이 있다

수익형 부동산의 경우 공급이 늘면서 공급과잉이 아니냐는 우려의 목소리가 나오고 있지만 특색이 있고 입지환경 좋은 상품을 선택한다면 저위험·고수익을 올릴수 있고 단순한 컨셉의 수익형 상품으로 더 이상 수익을 기대하기가 어렵기 때문에 차별화된 마케팅과 서비스를 제공하는 상품만이 살아남을 것이라는게 업계의 중론이다.

틈새 수익형 부동산으로 주목할 분양(예정) 상품현황

-스튜어디스 전용 오피스텔-

○마포 신공덕동 '공덕역 블루마리' 스튜어디스 전용 오피스텔=국내 최다 횐승역인 공덕역세권에 '공덕역 블루마리' 오피스텔이 5월에 분양한다. 서울시 마포구 신공덕동 3-3외 21필지(대지면적 1187㎡)에 연면적 1만67㎡, 지하3층~지상18층, 전용면적 19.88~39.76㎡ 총 259실 규모로 구성된다. 신공덕역은 향후 신안산선(예정)이 개통되면 총 5개 노선이 통과하는 수도권 최대 환승역이 된다. 최근 진화되고 있는 고객 콘셉트에 맞춰 호텔식 서비스를 도입한 이른바 '호피스텔'(호텔식 서비스+오피스텔)로 약 1만2000여명에 달하는 스튜어디스와 KTX승무원을 대상으로 하는 전용 오피스텔이며 준공은 2017년 4월 예정이다.

-기숙사형 오피스텔-

○인천 오류동 ‘검단지식산업센터 블루텍’ 기숙사형 오피스텔=대림산업·고려개발이 인천 검단산업단지에서 지식산업센터 '검단지식산업센터 블루텍'이 지원동에 기숙사를 분양중이다. 지원동 3층~15층으로 기숙사(356실)는 7000만~8000만원대로 소액투자가 가능하도록 분양가를 구성하였고 전용면적 기준으로 20.03~50.10㎡, 총 4가지 타입으로 구성되며 전실에 발코니가 설치된다. 검단산업단지 내 유일한 주거시설로서 검단산업단지내 일반공장(443개 업체) 및 당 사업지 공장(520실)의 근로자 숙소가 절대적으로 필요해 그 수요는 충분하다고 할 수 있다. 입주는 내년 10월 예정이다.

○판교테크노밸리 A블록 ‘판교 브릿지타워’ 기숙사형 오피스텔=경기 성남 판교테크노밸리 A블록에 판교 브릿지타워 오피스텔이 분양중이다. 지하 1층~지상 8층 건물로 지상 6~8층이 오피스텔로 구성된다. 지상 2~5층이 주차장(주차대수 556대)으로 구성된다. 판교 브릿지타워에서 신분당선 판교역을 이용하면 강남까지 13분만에 도달할 수 있다. 판교브릿지타워의 가장 큰 설계 특장점은 주변 오피스텔보다 높은 73%의 전용률과 높은 층고로 공간활용도를 높였고 채광, 환기를 극대화시켜 쾌적한 주거환경을 제공한다.

-소형 오피스-

○위례신도시 근생8부지 3-1,2블록 '위례 드림시티' 오피스=위례신도시에선 근생8부지에 '위례 드림시티'가 소형 오피스 수요를 두고 분양하고 있다. 연면적 8,088㎡에 총 66개 점포로 구성됐다. 1억대로 투자가 가능하고 지하철 8호선 우남역(2017년 예정)과 위례신도시를 관통하는 트램이 만나는 더블 역세권이다. 빠른 상권형성으로 선점효과가 기대되며 입지는 상주인구 10만여 명의 수도권 마지막 강남권 신도시인 위례신도시 남측 관문에 위치하며 주요 상업시설 및 공공·업무시설 최대 밀집지역으로 꼽힌다.

○강서 마곡지구 '동익 드 미라벨' 오피스=서울 강서 마곡지구 I7-1,2블록에 상업시설 ‘동익 드 미라벨’을 분양중이다. 이 상가는 남측 도로를 사이로 바로 앞 강서세무소, 강서구청(예정), 출입국관리소(예정) 등의 행정타운과 마주하고 있어 대규모 관공서 독점상권으로써의 역할을 수행할 수 있을 것으로 보인다. 교통여건으로는 지하철 5호선 마곡역이 걸어서 5분 이내에 있고, 지하철 9호선 마곡나루역과 공항철도 마곡역(2017년 개통예정)도 500m 이내에 위치해 있는 트리플 역세권이다. 2․8층은 변호사나 세무사, 법무사 등 자격사들은 위한 오피스존이 조성된다.

○광교신도시 '광교 원희캐슬 법조타운' 오피스=광교신도시에선 수원 영통구 하동 989 외 5필지에 '광교 원희캐슬 법조타운' 오피스가 분양 중이다. 지하 5층~지상 10층 4개 동, 연면적 6만4,736㎡ 규모로 소형 오피스 200여실을 갖췄다. 오는 2017년 부지면적 약 6만5,852㎡ 규모의 광교 법조타운이 들어서면 수원지방검찰청·지방법원 등 근무인원 6,000여명과 유동인구 2만2,000여명이 예상된다. 준공은 2017년 7월 예정이다.