은행→부동산 머니무브(money move) 시대, 눈길가는 수익형 부동산은

노후 생활비 턱없이 부족, 더 이상 은행만 믿고 맡겨놓을 수는 없는 노릇이기 때문

[한강타임즈 장경철 기자] 최근 저금리로 은행 예금이자가 줄면서 은행 장기 예금에 대한 수요는 급감한 반면 임대수익용 부동산에 대한 수요가 급증하고 있다.

은행권을 탈출한 노후자금이 수익형 부동산으로 대거 유입되고 형국인데 노후 생활비가 턱없이 부족한 상황에서 더 이상 은행만 믿고 맡겨놓을 수는 없는 노릇이기 때문이다.

수익형 부동산의 평균 임대수익률(5.7%)이 은행 평균 예금금리(1.7~1.8%)보다 약 3배나 높은 것으로 알려지면 시중 자금이 은행을 나와 상대적으로 수익률이 높은 부동산으로 옮겨가는 ‘머니 무브’가 본격화된 것이다.

이처럼 갈 곳을 잃은 뭉칫돈이 수익형 부동산시장으로 대거 몰리고 것은 분양열기만 봐도 알수 있다.

가장 인기가 높은 것은 입지가 좋은 수익형 상가로 3.3㎡당 평균 2,350만원에 분양된 GS건설의 '공덕 파크자이' 상가가 최고 297대1의 경쟁률을 기록했고 공개청약을 마감한 결과 57개 매장 모집에 평균 약 68대1, 최고 297대1의 경쟁률을 보이며 100% 분양을 마쳤다.

직접 거주도 하고 임대수익이 가능한 점포 겸용 단독주택용지에도 예외없이 투자자가 몰리고 있다. 강원 원주기업도시의 경우 점포 겸용 단독주택용지 85필지에 8만9000여명이 응찰해 평균 1050 대 1의 경쟁률을 기록했고 LH(한국토지주택공사)가 최근 의정부 민락2지구에서 선보인 점포 겸용 단독주택용지는 최고 1352 대 1, 평균 307 대 1의 경쟁률로 매진됐다.

소액투자처로 인기가 높은 오피스텔의 경우 지난 2월 광교신도시에서 분양된 힐스테이트 광교 오피스텔이 ‘최고 800대 1’이라는 유례없는 청약 경쟁률을 기록하며 마감했다.

고정적인 월세 임대수입을 올릴 수 있는 수익형 부동산의 인기는 갈수록 높아질 전망인데 이는 은퇴를 앞둔 1차 베이비붐 세대(1955~1963년생:695만 추산)은 물론 30~40대 2차 베이이붐 세대(1968~1974년생:605만 추산) 및 에코세대(1979~1992년생:954만 추산)까지 합류하고 있기 때문이다.

하지만 업계에서는 최근 수익형 부동산에 투자자들이 몰리면서 일부 지역에서 과열 양상을 보이고 있는 가운데 특성상 ‘시세차익형’보다는 ‘임대수익형’ 부동산인 만큼 임대수요가 형성될 수 있는 입지인지를 살펴야 한다고 조언하고 있다.

우선 교통여건이 우수한지 따져봐야 한다. 역세권은 대표 교통 요충지로 꼽히지만 수요가 뒷받침 돼 주지 못하는 ‘무늬만 역세권’도 있어 주의가 요구된다.

인근에 대학가, 산업단지, 업무밀집지역, 대기업수요, 관공서 밀집지역 등이 안정적인 임대수익을 위한 좋은 입지로 평가 받고 있다.

상가는 입지에 따라 매출이 달라지는 대표적인 상품이다. 상권의 특성을 잘 파악해 업종선정을 잘 해야 하며, 접근성과 가시성이 좋은 입지를 선택해야 한다.

오피스텔의 경우 주변 시세와 대비해서 분양가가 적정한지 여부, 임차인 확보를 위한 주차장 시설이나 커뮤니티 시설 여부 등 차별화가 되어 있는지도 살펴야 한다. 도시형 생활주택의 경우 주차여건이 취약해 가급적이면 역세권 입지를 선택해야 한다.

최근 임대시장에서 새롭게 주목을 받고 있는 지식산업센터나 소형 오피스도 출퇴근이 수월한 역세권 등 교통여건이 강조되고 있다.

최근 임대수익에 관심이 높아진것은 사실이지만, 수익형 부동산은 입지에 따라 수익률이 좌우되는 만큼 관심이 있는 상품이 임대수요가 집객할 수 있는지 살펴야 하며, 주변에 개발호재가 풍부해 장기적인 투자가 가능한지 살펴야 하고 향후 1~2년간은 수익형 부동산이 봇물처럼 선을 보일 가능성이 높아 경쟁력 있는 입지여부에 따라서 수익률이 차이를 보일 것으로 전망된다는게 업계의 중론이다.

▲ 머니무브 시대, 눈길가는 수익형 부동산 현황

머니무브 시대, 눈길가는 수익형 부동산 현황

○경기 광명시 소하동 광명 퓨처마크(상가)=(주)선우디앤씨는 경기 광명시 소하동 1343-6번지에 ‘퓨처마크’가 분양중에 있다. 지하 1층~지상 3층 총 점포수 24개 연면적 2970㎡ 규모로 평균 전용률이 62.60%로 인근 주변 상가들보다 우수하며, 25m와 15m 도로를 접하고 있는 4면 개방형 상가로 소하지구 일반상업지에서 가시성과 접근성이 좋다. 광명시 전체에 유일한 대형할인마트 이마트를 마주하고 있어 시너지효과에 대한 기대감과 희소성이 높게 평가된다. 사통팔달의 신교통 중심지로 서울외곽순환도로, 제2 경인고속도로, KTX 광명역세권, 강남순환도로(2016년 5월 예정), 수원 광명간 고속국도(2016년 4월 예정), 신안산선(여의도~안산중앙역) 등 교통호재가 풍부해 서울 및 타 지역으로부터 접근성 향상이 기대된다.

○서울 강남구 역삼동 강남역 센트럴애비뉴(상가)=대우건설이 시공한 ‘강남역 센트럴애비뉴’ 상가가 지난 3월 준공을 마치고 3층 메디컬 존 분양을 개시했다. 이번에 분양에 나선 메디컬존은 총 14개 점포로 탁월한 전망과 희소성을 강점이며 유동인구가 가장 많은 강남역 일대로 위치 선정에 우위를 선점한 상가로 동선과 통로를 철저하게 분석하여 설계된 4면 개방 스트리트형 몰링상가이다. 상가 연면적 1만3천여㎡에 점포수만 116개에 달한다. 총 728실에 달하는 오피스텔 입주민이라는 든든한 고정수요 확보가 가능하다. 또한 1일 약 21만 명, 주말 35~40만 명의 유동인구와 상주 인원 2만여 명에 달하는 삼성오피스타운을 비롯하여 강남 오피스 밀집지역의 상주인원까지 흡수할 수 있는 최적의 조건을 지니고 있다. 신분당선과 환승이 가능한 강남역 1번 출구와 불과 34m 거리에 위치해 있다.

○위례신도시 근생8-3, 1·2블록 위례 드림시티(상가)=위례신도시 근생8-3, 1·2블록 근린상가인 ‘위례 드림시티’가 5월경 분양에 들어간다. 지하 3층~지상 5층, 연면적 8,088.63㎡, 총 66개 점포 규모로 동측 및 남측 20m, 북서측 10m, 북동측 6m 보행자 도로를 접하고 있는 3면 개방형 상가다. 위례신도시에서 가장 빠른 상권형성이 기대된다. 위례 드림시티’의 입지는 상주인구 10만여 명의 수도권 마지막 강남권 신도시인 위례신도시 남측 관문에 위치하며 주요 상업시설 및 공공·업무시설 최대 밀집지역으로 꼽힌다. 강남으로 연결되는 지하철 8호선 우남역(2017년 개통 예정)과 위례신도시를 관통하는 트램이 만나는 초역세권 상가이자 풍부한 배후수요가 확보된 항아리 상권이다. 교통여건 또한 사통팔달의 교통망을 자랑한다. 외곽순환도로, 동부간선도로 및 송파IC 인접, KTX 수서역 신설 예정에 있다.

○위례신도시 C1-5,6블록 위례 중앙 푸르지오(상가)=위례신도시의 중심인 C1-5,6블록에서 블루칩 스트리트형 상가인 ‘위례 중앙 푸르지오’가 분양중이다. ‘위례 중앙 푸르지오’의 상업시설은 트램을 따라 늘어선 가로에 지하 1층, 지상 2층에 중소형 점포 156개가 들어서는 형태로 계약면적 약 2만480㎡ 규모로 공급된다. 정자동 카페거리나 신사동 가로수길과 같이 일반적인 상가들과 차별화된 이국적인 모습으로 조성될 예정이다. 저층부의 상가가 길을 따라 늘어서 있어 접근성과 가시성이 뛰어난 장점이 있다. 위례~신사선(위례중앙역~신사역), 및 위례선(트램)의 최대 수혜상가로 꼽힌다.

○서울 강서구 마곡지구 I7-1,2블록 동익 드 미라벨(상가)=동익건설은 오는 3월 서울 강서구 마곡지구 I7-1,2블록에 상업시설 '동익 드 미라벨'을 분양한다. '동익 드 미라벨'은 마곡지구의 주거타운~행정타운~업무타운으로 이어지는 골든트라이앵글 내에 위치하고 있다. 동익 드미라벨'은 지하 1층~지상 8층으로, 연면적 4만4297㎡ 규모로 지상 1~2층과 8층에는 168개의 점포가, 3~7층에는 620대를 주차할 수 있는 주차공간이 조성된다. 상가 북서쪽으로 9000여 가구에 달하는 아파트 단지가 몰려 있고, 남쪽으로는 강서 세무서, 강서구청, 출입국 관리소 등의 행정시설이 들어설 예정이다. 동쪽으로는 LG 사이언스 파크, 이랜드, 에스오일, 코오롱, 넥센타이어, 롯데연구소 등의 업무시설이 조성된다. 준공은 오는 2017년 1월 계획이다.

○경기 광교신도시 업무7블록 광교 힐스테이트 레이크(상가)=현대건설은 경기도 광교신도시 업무7블록에서 오피스텔 ‘광교 힐스테이트 레이크’ 단지 내 상가를 분양중이다. ‘광교 힐스테이트 레이크’ 단지 내 상가는 연면적 3521㎡로 지하 1층~지상 1층 전용면적 42~104㎡ 총 34개(지하1층 8개, 지상1층 26개) 점포로 구성돼 있고 오픈 스트리트 테라스 상가로 조성되는 게 특징이다. 유동인구 유입이 수월할 수 있도록 광폭테라스가 설치되고, 지하층의 경우 지형의 고도를 이용한 데크식 구조로 설계돼 여천 수변공원과 직접 연결된다. 또 전용률도 인근 상가 보다 10~20% 이상 높은 61%에 달하는데다 테라스 면적도 넓어 공간활용이 가능하다. 상가 주변으로 1만5000여명에 달하는 아파트 입주민을 비롯해 단지 맞은 편 업무밀집지구에 조성되는 오피스단지 상주인구 8000여명 등 약 2만3000여명의 배후수요를 갖추고 있다.

○서울 마포 신공덕동 공덕역 블루마리(오피스텔)=마포 신공덕동에 스튜어디스, KTX 승무원 전용 호피스텔인 ‘공덕역 블루마리 오피스텔’ 분양중이다. 대지면적 1,187㎡, 연면적 10,067.91㎡, 지하3층~지상18층, 전용면적 19.88~39.76㎡ 총 259실, 전체의 81.5%가 남향·남동향으로 구성됐다. 오피스텔은 최근 진화되고 있는 고객 콘셉트에 맞춰 호텔식 서비스를 도입한 이른바 ‘호피스텔’(호텔식 서비스+오피스텔)이다. 기존 오피스텔과는 진화된 차별성과 경쟁력을 갖춘 곳으로 평가가 되고 있다. 블루마리 오피스텔’이 위치한 신공덕동은 여의도, 마포, 서대문, 광화문, 종로 등 오피스업무시설이 밀집되어있다. 연세대, 서강대, 홍익대, 이화여대, 숙명여대 등 우수한 학교가 인근 3km내에 밀집해 있는 것이 특징이다. 준공은 2017년 4월 예정이다.

○경기 용인시 기흥역세권 기흥역 롯데캐슬 레이시티(오피스텔)=용인시 더블 역세권인 기흥역 초역세권내 노른자위 핵심블록에 들어서는 ‘기흥역 롯데캐슬 레이시티’ 오피스텔이 분양중이다. 기흥역 복합도시내 1블럭은 주상복합단지로 지하 4층~지상 38층, 3개동으로, 주거용 소형 오피스텔 403실(전용 22~24㎡)이 공급된다. 분양가는 인근 오피스텔보다 분양가가 저렴한 3.3㎡당 850만원대로 책정됐다. 수요측면에서 동백지역 종합병원이 신축예정이고, 현장으로부터 반경 10㎞이내 골프장 20개소와 7개 대학교가 위치해 있다. 2년간 연 6% 임대수익률을 확정 보장, 분양조건은 계약금 750만원(정액제), 중도금 무이자 혜택과 2017년 11월 입주예정이다.

○경기도 성남시 판교신도시 판교역 SK 허브(오피스텔)=경기도 성남시 판교신도시에 공급하는 ‘판교역 SK 허브’ 오피스텔이 분양중이다. 규모나 평형대를 아파트와 수준에 맞췄으며 지하 6~지상 8층 3개동 총 1084실로 전용면적 84㎡도 선보인다. 84㎡ 52실 중 45실은 방 3개, 욕실 2개에다 4베이로 설계했다. 여기에 욕실에는 욕조를 설치했고 세탁실 공간까지 따로 마련하는 등 일반 아파트와 차이가 없도록 했다. 현재 판교테크노밸리에는 800여 개가 넘는 기업이 입주해 있고 6만 여명이 근무 중으로 판교신도시 내 인구 유입이 늘어나면서 부동산 거래 시장도 연일 상승곡선을 그리고 있다. 특히 향후 지어질 제2 판교테크노밸리는 완공 시 630여 개의 기업들이 입주하게 되며, 일자리 또한 4만개가 창출될 것으로 내다보고 있기 때문에 제2 판교테크노밸리에 대한 기대감도 부동산 시장에 영향을 주고 있는 것이다.

○서울 강서구 방화동 경동팰리스힐(도시형 생활주택)=서울 강서구 방화동 898번지 일대에 5호선 개화산역 초역세권에 도시형생활주택 ‘경동팰리스힐’이 회사보유분 분양중이다. 김포공항 경동팰리스힐은 지하 1층~지상 7층 규모로 전체 60가구로 이루어져 있다. 공급형은 전용면적 기준(발코니 무료확장 부분 면적은 별도) 12.22㎡~19.41㎡까지 7개 타입으로 구성되어 있다. 경동팰리스힐 단지 주변에는 김포국제공항이 매우 가깝고 ‘마곡지구’와 ‘방화뉴타운’ 등 개발호재가 풍부하고 아시아 최대규모의 식물공원인 ‘보타닉공원’이 가깝고 경인아라뱃길 김포터미널도 근접해 있다. 또 이 단지는 5호선 개화산역을 도보 3분 거리에 위치하여 있으며, 1km 반경 내에 5개 이상의 전철을 도보로 이용할 수 있다. 분양가는 주력 평형이 1억 미만인 9000만원대다.