입지가 수익률 결정? 입지 甲 ‘수익형 부동산’ 어디

입지는 임차인 확보나 고객 유치에 유리하다는 판단

[한강타임즈 장경철 기자] 최근 기준금리가 사상 최저치인 1.5%로 인하되면서 이왕이면 좋은 입지를 확보한 수익형 부동산에 관심이 높아지고 있다.

수익형 부동산에서 입지가 절반을 차지한다는 격언이 있다. 그만큼 입지는 임차인 확보나 고객 유치에 유리하다는 판단에서다.

대표적인 입지가 우수한 상품으로 가시성과 접근성이 좋은 상가, 역세권에 대단지 오피스텔, 대형 규모에 강남접근성이 좋은 지식산업센터 등이 있다.

△상가(가시성+접근성)=상가는 입지에 영향을 가장 많이 받는 수익형 상품이다. 물론 상가는 투자금이 높고 고려해야 할 요소가 많아 선뜩 투자하기가 어렵지만, 제대로 고르면 오피스텔 등 타 수익형 부동산 보다 더 오랫동안 많은 수익을 챙길 수 있다는 장점이 있다.

상가에서 좋은 입지는 가시성과 접근성이 얼마나 좋은지에 따라 결정된다고 해도 과언이 아니다.

예를들면 고객이 운전을 하던 도중 점포를 보고 방문을 결정하여 접근하기까지 일정한 시간이 필요하며, 도보 고객도 매장이 눈에 띄어야 방문을 쉽게 결정내릴 수 있다.

때문에 가시성은 고객이 점포를 쉽게 찾고 신속한 의사결정을 할 수 있도록 도와주며, 고객에게 깊은 인상을 주게된다.

특히 가시성은 혼잡한 도심지에서 더욱 중요한데 아무리 접근성이 뛰어난 역세권 상가라고 할지라도 가시성이 현저하게 떨어지는 상가는 투자 대상에서 제외해야 한다.

△오피스텔(역세권+대단지)=저금리로 수도권 오피스텔에 대한 관심이 높아지면서 대단지에 역세권 입지를 갖춘 상품들이 속속 선을 보이면서 수요자들의 관심이 쏠리고 있다.

수도권 역세권 오피스텔의 경우 부지확보의 어려움으로 300실 안팎의 소규모로 지어지는 것이 보통이다.

하지만 최근 공급되는 대단지 오피스텔의 경우 입주민 편의시설을 갖추고, 역세권 입지를 자랑하는 대단지 오피스텔은 희소성까지 갖춰 임대수요 확보에 유리해 인기를 얻고 있는 것이다.

지난 2004년 입주한 분당신도시 수내동 '분당트라팰리스'는 수내역 초역세권에 위치한 총 682실의 대규모 오피스텔이다. 전용면적 43.24㎡는 평균매매가격이 1억9500만원이고, 보증금 1000만원에 월세 80만원 수준인 반면 수내역에서 5분거리인 '분당수내그라테아'는 비슷한 시기인 2003년 입주한 총 194실의 소규모 오피스텔이다. 전용 44.1㎡ 평균 매매가격은 1억6000만원으로 ‘분당트라팰리스’에 비해 3500만원 정도 가격이 저렴하며 보증금은 1000만원에 월세 65만원으로 15만원 정도 낮은 수준이다.

△지식산업센터(대형+강남권)=최근 지식산업센터로 업무 터전을 옮기는 중소기업이 갈수록 늘고 있다.

서울 도심의 오피스 임대료는 꾸준히 올라가고 있는데 비해 지식산업센터는 저렴한 분양가로 사옥을 마련할 수 있기 때문이다. 또한 지식산업센터에 대한 임대사업이 가능해짐에 따라 투자 상품으로도 각광받고 있다.

입주시 혜택으로 금융과 세금 혜택이 주어진다. 지방자치단체별로 지원규모는 다르지만 입주 지원 정책자금 대출도 가능하다. 서울 기준으로 분양가의 70%까지 약 4%내외 변동금리로 지원해주기 때문에 초기자금만 어느 정도 확보되면 사옥을 마련할 수 있다.

또한 지식산업센터의 입주기업은 취득세의 50%를 감면 받으며, 재산세도 2년간 37.5% 감면혜택이 있으며 추가로 공장등록증을 발급해주기 때문에 정부사업을 수주하는데도 유리하다. 여기에 관리비 절감효과도 있다.

이렇다 보니 서울 강남권에 들어서는 지식산업센터가 입지적인 장점으로 인기다, 대기업부터 중소기업까지 골고루 모여있는 강남일대 지역과 연결되어 있고 비싼 강남 오피스보다 더 저렴하기 때문이다.

특히 대기업이 분양하는 브랜드 지식산업센터는 시공의 신뢰성부터 차별화된 설계로 기업들로부터 많은 관심을 받고 있다.

수익형 부동산이 인기를 끌면서 업체간 입지 전쟁이 벌어지고 있는데 입지에 따라 접근성, 교통여건, 임대수요의 편차가 클 수 있어 꼼꼼하게 살펴봐야 한다는게 업계의 설명이다.

입지여건 우수한 수도권 수익형 부동산 현황

-상가-

○위례 지앤지프라자 파크에비뉴=위례신도시 근생 7-1-1, 2에 수변상가인 ‘지앤지프라자 파크에비뉴’가 분양 중이다. 대지 1197㎡, 연면적 5542㎡에 지하 2층~지상 5층 총 35개 점포로 구성된다. 8호선 우남역, 위례 트램선 도보 5분거리 더블 역세권으로 수도권 신도시 중 강남과 도심접근성이 뛰어나고, 전국 어디든 이동이 편리한 사통팔달의 교통망을 갖추고 있다. 우남역세권 근린상가 중 유일하게 수변공원 조망이 가능한 상가로 수변공원은 산책로, 자전거도로, 정자, 운동기구, 놀이터 및 쉼터로 구성됐으며, 상가 코너에 수변공원으로 내려가는 계단으로 인해 상가주변으로 몰려드는 유동인구가 풍부하다. 1800-6238

○딜라이트 스퀘어=환승역인 합정역과 직접 연결되는 딜라이트 스퀘어(마포 한강푸르지오 단지내 상가)가 분양중이다. 오픈 브릿지를 통한 푸르지오 1.2차 단지와도 이어져 유동인구의 상가 유입이 원활한 구조다. 지하 2층 23점포, 지하 1층 21점포, 1층 16점포, 지상 2층 15점포로 지하 상권은 물론 지상 1~2층도 상가로 이루어져 선택의 폭이 다양하며 문화와 쇼핑, 예술의 거리로 알려진 홍대를 비롯해 마포, 신촌 상권까지 연계가 기대된다. 02-335-8054

○동탄테크노타워=경기도 화성시 동탄2지구에 동탄일반산업단지 833-4번지에 동탄테크노타워 상가가 분양중이다. 연면적 7,868.54㎡, 지하 2층~지상 7층 규모로 지하층은 주차장(94대), 지상 1~2층은 상가, 3~7층은 105실의 오피스텔로 구성된다. 상가는 집객력이 높은 우리은행이 입점이 확정되었으며 즉시 입주가 가능해 각종 프랜차이즈와 전문식당 문의가 꾸준하다. 상가는 총 20개 점포로 3.3㎡당 분양가는 750만~2,300만원선이며 대출금(40%)과 보증금을 감안하면 3억원대의 실투자금으로 투자가 가능하며 추천업종으로 전문식당가, 편의점, 휴대폰대리점, 커피전문점, 문구점, 치킨호프, 미용실 등이다. 031-613-0001

-오피스텔-

○용인 센트럴코업=포스코 ICT와 중앙건설이 시공을 맡은 ‘용인센트럴 코업’ 오피스텔 726실을 분양중이다. 당 현장은 경기도 용인시 처인구 역삼구역 M1-1-2블록에 위치하며 대지면적 5,006.00㎡에 연면적 44,479.33㎡, 지하 4층~지상 17층 규모로 코업오피스텔 426실과 용인대학교와 10년간 임대차 계약이 체결된 게스트하우스 300실이 6월 순차적으로 분양에 들어간다. 에버랜드와 한국민속촌을 찾는 관광객 1,000만명의 숙소로, 또 외국인 관광객의 서울 진입을 위한 교두보로 활용하기위해 호텔형 오피스텔로 개발한다. 2013년 현재 용인시의 숙박시설 가동률은 91.8%에 이른다. 02-567-6666

○광교 유니코어=경기 수원시 영통구 이의동 광교신도시 4-6블록에 ’광교 유니코어’ 오피스텔이 분양중이다. 지하 5층~지상 15층, 오피스텔 494실(전용면적 20.43㎡) 및 근린생활시설 약 3302㎡, 업무시설 3,812㎡으로 조성된다. 대지면적 4278.80㎡, 연면적 33,138.74㎡, 2개동, 주차능력은 515대(오피스텔 480대)가 계획되어 있다. 입지는 광교테크노밸리, 경기도청, 롯데프리미엄아울렛, 컨벤션센터 광교신도시 핵심시설에 인접하고 2016년 개통되는 신분당선 경기도청역 1분거리며 영동고속도로, 용서고속도로에 인접해 우수한 광역교통환경을 자랑한다. 준공은 2018년 예정에 있다. 031-8033-4770

○마곡 오드카운티=동광종합토건은 이달 서울 강서구 마곡지구 C15-4∙5블록 일대 '마곡 오드카운티' 오피스텔(1차분)을 분양중이다. 지하 4층~지상 10층 규모며 총 266실로 구성된다. 공급을 앞둔 2차분(254실)과 함께 마곡지구 내 총 520실 규모의 '오드카운티' 브랜드 타운을 구축할 예정이다. 단지 인근 9호선 '양천향교역' 3분거리와 5호선 5분거리 '발산역'을 걸어서 이용할 수 있으며 여의도공원 2배 규모로 조성되는 마곡의 랜드마크 공원인 보타닉공원도 내년 완공 예정이다. 신세계몰과 이화의료원 등 생활편의시설 이용도 가능하며 입주는 2016년 11월 예정이다. 1599-1615

○성남 센트럴 푸르지오시티=지하철 8호선 수진역 도보 3분 거리에 위치한 총 1255실 규모의 '성남 센트럴 푸르지오시티' 오피스텔이 분양 중이다. 경기도 성남시 중원구 성남동 2230번지 일대에 들어서는 '성남 센트럴 푸르지오시티'는 총 1255실 규모로 지하 5층~지상 13층, 전용면적 20~49㎡ 오피스텔과 근린생활시설 2개 동으로 지어진다. 오피스텔은 총 20개 타입으로 약 93%가 전용면적 20~28㎡의 소형으로 이루어지며, 2룸 타입인 40~49㎡는 48실이 지어지며 실당 1대씩의 자주식 주차공간이 제공된다. 1688-9029

○광진 캠퍼스시티=포스코 A&C가 시공하는 광진 캠퍼스 시티 오피스텔이 분양중이다. 서울시 광진구 화양동 21-20 외 6필지에 연면적 17,262㎡ 지하3층~지상20층 규모이다. 계약면적 32.53㎡~49.60㎡, 총 450실로 구성되며 일부세대는 복층으로 구성된다. 건국대, 세종대, 한양대 등 약 6만2천명 학생들뿐만 아니라 약 2만5천명 직장인이 근무하는 성수IT산업단지가 맞은편 1Km이내에 있어 높은 오피스텔 임대 수요가 기대된다. 교통으로 지하철 7호선 어린이대공원역과 2,7호선 환승역인 건대입구역을 도보로 이용 할 수 있으며 지하철을 통하면 강남구청역까지 10분대에 이동 가능하다. 1666-3839

-도시형 생활주택-

○경원하이뷰 2차=인천 서구 검단 당하동 소재에 준공 및 선임대·후분양 도시형 생활주택 64세대 규모의 ‘경원하이뷰 2차’를 공급중이다. 인근에는 국내 최대의 생태공원인 드림파크 조성중에 있어 투자가치가 높이 평가되고 있다. 또한 교통수단으로는 2016년 7월 개통예정인 인천 지하철 2호선인 완정사거리역과 불과 1분 거리이며 초역세권에 위치해 있으며 현장 바로앞 10차선 대로변 버스정류장에는 광역버스 3개포함 17개의 노선이 정차하여 출·퇴근이 편리 하다. 1600-2724

-지식산업센터-

○H 비즈니스파크=문정지구 슈퍼블록 내 7블록에서 분양하는 ‘H 비즈니스파크’는 지하 4층~지상 15층, 4개동, 연면적만 16만여㎡(주차장 면적 포함)나 되는 랜드마크급 규모를 자랑한다. 더욱이 두 블록 사이에는 조각공원이 만들어진다. 이로 인해 입주 기업들에게 조망은 물론 휴식처를 제공함으로써 업무 능률을 향상시키는 것이 가능하다. 입지여건도 남다르다. 서울 지하철 8호선 문정역을 걸어서 이용할 수 있어 강남까지 20분 안팎이면 이동이 가능하다. 서울 동남부 중심축인 송파대로와 동부간선도로, 서울외곽순환도로, 분당수서간도시고속화도로 등의 접근성이 좋아 분당, 판교 등으로 쉽게 이동할 수 있다. 특히 2016년에는 KTX 수서역이 새로 개통할 예정이며 계약금 10%, 중도금 전액 무이자 대출 등 부담을 낮췄으며 준공은 2017년 4월 예정이다. 02-4040-111