올 가을철, 바늘 가는데 실가는 알짜 점포, ‘파생상가’ 투자 해볼까

보조 상가라고도 불리는데 대형시설 딸려 있는 부속점포 칭함

서울 금천구 K디지털단지 지식산업센터(구 아파트형 공장) 지원시설 내 구내 식당을 운영하는 박경한(가명·52)씨는 구내식당 운영만 12년째인 베테랑이다. 연면적 6만㎡인 지식산업센터에서 박씨가 분양을 받은 상가는 지하 1층 1,485㎡(약 450평) 규모. 총 분양가는 22억원이었다.박씨는 현재 구내식당을 운영하면서 하루 400만원,월 8,000만원 가량의 매출을 올리고 있다. 마진율을 50%로 고려할 경우, 월 4,000만원 가량의 수익을 올리고 있는 셈이다. 특히 분양 당시 대출 조건이 분양가의 70% 선에 달해 초기 투자비용을 줄여 수익률 제고에 큰 도움이 되고 있다는 게 박씨의 조언이다.

경기 김포한강신도시에 6층 메디컬건물을 계획인 약사 허창(가명·48) 씨는 건물 1층의 약국과 커피전문점, 편의점 등 일부 업종은 임대를 주기보다는 직접 운영하기로 했다. 3층 위로는 병의원이 들어서는데 고정 수요와 유동인구를 감안했을 때 세를 놓는 것보다 직영하는 게 수익면에서 훨씬 낫다는 판단에서다. 허씨는 "건물을 임대를 놓으면 월 2천만원 정도지만 직접 운영하면 3천500만원 이상의 수익이 발생해 요즘 알짜 점포는 건축주들이 직접 경영하는 추세"라고 말했다.

저금리로 상가 투자선호도가 높아지는 가운데 알짜 점포인 파생상가가 인기를 끌고 있다.

파생상가는 배후세대의 특성에 따라 파생적으로 형성되는 부수적인 업종을 유치하는 점포를 말하는데 쉬운 용어로는 ‘보조 상가’라고도 불리는데 대형시설에 딸려 있는 부속점포를 말한다.

예컨대 수산물전문상가의 야채 식재료·기자재 전문점, 변호사·법무사·세무사 등 법조빌딩, 문구점·전문식당, 메디컬 빌딩의 약국·안경점, 오피스텔·도시형 생활주택 복합상가 내 베이커리·부동산 중개업소, 학원전문상가 서점, 대형 극장의 패스트 푸드점이나 매점, 의류 쇼핑몰의 수선점, 전문 병원이나 대형 예식장 건물의 식당, 지식산업센터 내의 구내식당, 편의점, 문구점 등과 같이 주 건물의 부속·보조역할을 하는 것을 칭한다.

이들 상가들은 ‘바늘가는 데 실가는’ 역할을 하는 점포인 탓에 주 건물의 영업 상황에 따라 사업의 성패가 좌우되며, 잘 고르면 상당한 장점을 지닌 점포로 평가받는다. 특히 주로 본원시설의 수요에 맞춰 부수적으로 지어진 상가이기 때문에 매출액이 꾸준하다.

소비층이 고정적이고 같은 건물이나 주변의 유입고객 위주로 영업하기 까닭에 영업 경험이 없는 초보투자자가 직접 운영하기에도 안정적이다.

물론 주의점이나 살펴볼 점도 있다. 파생상가에 투자할 때는 본원 시설이 활성화할 수 있을지 여부를 충분히 검토한 뒤 투자해야 한다. 파생상가를 분양받으려는 경우에 배후세대의 입점 경쟁률이나 분양률도 꼭 따져봐야 한다.

상가규모를 감안하여 고정적으로 상주하는 고객의 수가 어느 정도인지를 정확히 파악해보고 주변 상가와 비교해 유동인구를 잠재고객으로 끌어들일 수 있는지 집객요소나 흡입요소를 갖춘 경쟁력이 있는지 충분히 감안해야 한다.

파생상가는 고정고객 확보가 용이하다는 이점 때문에 분양·임대가가 상대적으로 높을 수도 있다. 투자 수익률을 철저히 계산하고 주변 상가시세를 비교한 후 적정 분양가에서 투자하는 게 좋다. 상주고객과 일부 유동객 만을 대상으로 영업하기 때문에 안정성은 뛰어나지만 유동인구 확보가 쉽지 않는 경우 매출이 크게 오르지 않는 점도 염두에 둬야 한다.

한 상가 전문가는 “최근 업무지역 일대 오피스텔, 지식산업센터, 오피스, 메디(medi)컬·에듀(edu)빌딩 등이 인기를 끌면서 덩달아 파생점포들의 인기도 높아지고 있는 추세”라면서 “상가투자는 투자금액이 적지 않고, 본인의 여력을 감안한 투자가 선행돼야 하기 때문에 과도한 융자는 피해야 하며, 해당 현장의 발전가능성을 고려한 투자가 선행되어야 한다”고 말했다.

올 가을철 주목할 분양(예정)중인 파생상가 현황

○강동역 파밀리에 테라자=신동아건설은 5호선 강동역과 바로 연결된 초역세권 상가인 '강동역 파밀리에 테라자'를 분양중이다. 지하 1층 56개, 지상 1층 20개, 총 76개 점포가 공급되며 휴식과 새로운 테마, 맛과 멋을 함께 즐길 수 있는 테라스 스트리트형 상가로 개발되어 개방감이 높고 가시성과 접근성이 뛰어나다. 중심에는 이벤트를 열 수 있는 중앙 선큰광장을 만들었고, 폭 8m의 넓은 보행통로로 스트리트 상가의 특징을 잘 살렸다.대형 웨딩홀이 밀집되어 있어 주말 수요도 기대된다.

○마곡 동익 드 미라벨=서울 강서구 마곡지구 I7-1,2블록에 들어서는 상업시설인 '동익 드 미라벨' 1층 회사보유분을 선착순 분양한다. 마곡지구의 주거~행정~업무타운으로 이어지는 골든트라이앵글 내에 위치하고 있으며 지하 1층~지상 8층으로, 연면적 4만4297㎡ 규모로 지상 1~2층과 8층에는 168개의 점포가, 3~7층에는 620대를 주차할 수 있는 주차공간이 조성된다. 준공은 오는 2017년 1월 계획이다. 인근에 여의도 공원의 두배 크기인 보타닉 공원이 조성될 예정으로 공원상권까지 품은 최고의 상권이라는 평가다.

○잠실 아이파크=서울 송파구 잠실 신천 먹자상권에 ‘잠실 아이파크’ 단지내 상가가 최초 분양가 대비 최대40% 할인분양에 나선다. 선시공·후분양 상가로 지하철 잠실종합운동장역(2·9호선 더블역세권)과 걸어서 5분 거리 역세권으로 강남, 잠실, 분당지역의 서울 수도권 접근성이 좋다. 지하 1층부터 지상 3층에 자리한 총 26실이며 이번에 공급분은 2, 3층으로 추천업종은 병·의원(여성전문 메디컬·뷰티샵 포함), 전문식당, 학원 등이다. ‘잠실 아이파크 오피스텔’ 입주 223세대 기본 고정수요에, 2만 4천여 세대의 배후단지, 하루 유동인구 30만으로 추정되며 안정적인 자주식 주차공간 확보를 통한 프랜차이즈 및 대형 매장 입점이 가능하며, 공영주차장과 상가의 넓은 주차장 통로로 고객들 방문도 용이하다.

○우성 미사타워=우성건영은 하남 미사강변도시 중심상업용지인 1-2블록에 14층 높이 플라자 상가인 '우성미사타워'를 공급한다. 지하철 5호선 미사역(2015년 개통 예정)과 인접한 상가 건물로 108실을 분양할 예정이다. 식당, 학원, 약국, 병의원 등 근린생활시설 및 업무시설로 사용이 가능한 우성미사타워는 대지 2189㎡, 연면적 2만5769㎡(약 7800평)에 지하 4층~지상 14층 높이로 지어진다. 14층 높이 건물 전체가 상가로 지하 1층~지하 4층에는 주차 편의를 위해 자주식 주차장이 들어선다.

○미사 파크뷰=경기 하남 미사강변도시 중심상업지구 수변 4-2블록 수변 상가인 ‘파크뷰’가 분양중이다. 지하2층~지상 3층, 연면적 3593.40㎡(약 1087평) 규모로 주차장은 쾌적하고 넓은 주차대수, 수변공원과 3차로 이면도로를 접하고 있다. 총 38개 점포로 약국, 편의점, 베이커리, 전문음식점, 커피전문점, 병·의원, 대규모 프랜차이즈 등이 추천업종이다. 주변 아파트로 둘러 쌓여 있는 항아리 상권으로 상업용지의 개발로 유입되는 인구와 하남미사지구 및 하남 덕풍지구, 주택계획대로 입주를 통해 상주하는 약 10만 명에 인구까지 흡수할 전망이다.중도금 40% 무이자 혜택, 2016년 6월 준공예정이다.

○오산대역 스마트캐슬=경기도 오산시 수청동 602-2,3번지 오산대역 ‘스마트캐슬’ 오피스텔, 상가를 분양중이다. 세교신도시 1지구 일반상업지역 內 버스정류장 앞에 위치, 동쪽 25m, 서쪽 15m 양면 대로를 접하고 있으며 연면적 13,248.75㎡, 지하 3층~지상 10층 규모로 상가는 지상 1~2층(27개), 오피스텔은 지상 3~10층이다. 상가는 전용률 50%선, 총 27개 점포며, 오피스텔은 전용 20.30㎡, 42.44㎡ 두가지 타입이며, 총 191세대(원룸형182세대, 투룸형 9세대)로 구성된다. 스마트캐슬은 전철1호선 오산대역과 도보로 1분 거리이며, 주변에 홈플러스, 물향기수목원, 오산대학교, 1번국도가 위치한 세교신도시 중심상권 입지로, 2018년 필봉터널 개통시 동탄신도시까지 차로 3분이다.